Las cooperativas de vivienda, baja de socios y devolución del dinero

¿Qué es una cooperativa de vivienda?

Las cooperativas de viviendas tienen como finalidad asociar a personas físicas que precisan una vivienda para sí y las personas que con ellas convivan.

También pueden tener como objeto el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.

En definitiva, es la cooperativa, y no el socio, la que puede adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social, y sólo después adquiere el socio la propiedad, el uso y disfrute de la vivienda mediante cualquier título admitido en derecho. Así, el socio no es propietario de la vivienda hasta el momento en el que se produce la adjudicación, debiendo hasta entonces cumplir con sus obligaciones con la cooperativa y hacer frente a la posible responsabilidad social frente a terceros. La cooperativa, por su parte, debe ser considerada promotora a todos los efectos.

Pudiendo incluso la cooperativa, tras la modificación introducida en la disposición transitoria segunda de la Ley 5/2011, de 29 de marzo, de Economía Social («B.O.E.» 30 marzo), enajenar o arrendar a terceros no socios, las viviendas de su propiedad, previo acuerdo de la Asamblea General y siempre que estas operaciones con terceros no socios no superen el límite máximo el 50 por ciento de las realizadas con los socios.

Régimen Legal aplicable

El régimen legal general de la sociedad cooperativa se contempla en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, que derogó la anterior de 2 de abril de 1987. Al haber asumido las comunidades autónomas competencia exclusiva en esta materia, aquél también aparece regulado por diversas leyes autonómicas, entre otras:

• Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
• Ley 2/1998, de 26 de marzo, de Sociedades Cooperativas de Extremadura
• Ley 4/1993, de 24 de junio, de Cooperativas de Euskadi
• Ley 1/2003 de 20 de marzo, de cooperativas de las Illes Balears
• Ley 8/2003, de 24 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana
• Ley 18/2002, de 5 de julio, de cooperativas de Cataluña
• Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de cooperativas de Galicia
• Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León
• Ley 11/2010, de 4 de noviembre, de Cooperativas de Castilla-La Mancha
• Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas
• Ley 4/2001, de 2 de julio, de Cooperativas de La Rioja
• Ley de Cantabria 6/2013, de 6 de noviembre, de Cooperativas de Cantabria
• Decreto Legislativo 2/2014, de 29 de agosto, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón
• Ley Foral 14/2006, 11 diciembre, de Cooperativas de Navarra
• Ley del Principado de Asturias 4/2010, de 29 de junio, de Cooperativas
• Ley 4/2011, de 21 de octubre, por la que se modifica la Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas de la Región de Murcia

Las bajas de los socios

La Ley de 1999 y la gran mayoría de la Legislación Autonómica contempla el principio general denominado de "puerta abierta", que se hace efectivo mediante el régimen de libre adhesión y baja voluntaria de los socios, de forma que el socio podía darse de baja voluntariamente de la cooperativa en cualquier momento y, en consecuencia, toda baja, por el solo hecho de su voluntariedad, existiendo preaviso, merecía el calificativo de justificada (principio de asociación voluntaria y libre).

Las leyes de cooperativas han regulado los supuestos de admisión y, sobre todo, de baja, intentando armonizar la contraposición de intereses que pueda producirse entre la sociedad y los socios, atribuyendo una serie de competencias al Consejo Rector.
Nuestro Alto Tribunal se ha hecho eco de estos principios esenciales de las sociedades cooperativas.

Así, la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, de 16 de marzo de 1998 establece que la cooperativa, una vez manifestada por el socio su voluntad de causar baja voluntaria, no puede obligar a éste a permanecer como miembro activo de la misma, aunque no haya efectuado preaviso, sin perjuicio de solicitar indemnización de daños y perjuicios. La baja se produce automáticamente en el mismo momento y desde la fecha en que el socio comunica a la cooperativa su voluntad en tal sentido. La baja sólo se entiende producida al término del preaviso a los efectos previstos en el artículo 80 de la Ley de 1987 (plazos de reembolso de aportaciones).

La separación del socio se configura como “derecho ad nutum”, que no precisa alegación alguna, y se produce en el momento mismo en que manifiesta su voluntad.

Se parte, por lo tanto, en nuestro régimen legal del principio de que toda baja debe calificarse como justificada, salvo las concretas previsiones legales o estatutarias establecidas como causas de no justificación que, como es obvio, no pueden contravenir los expresados principios de la sociedad, ni establecer previsiones que los vacíen de contenido.

Tal y como recoge la Legislación vigente, en los Estatutos de la Cooperativa podrán exigir el compromiso del socio de no darse de baja voluntariamente, sin previa calificación por parte del Consejo Rector de que la causa sea justificada, hasta el final del ejercicio económico en que solicita la baja o que haya transcurrido, desde su admisión, el tiempo que fijen los Estatutos, que no podrá ser superior a cinco años.

Devolución del dinero y aportaciones

En aplicación de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo, en Sentencia nº 229/1998 de 16 de marzo, que establece que la baja del cooperativista solo se puede calificar como no justificada durante los cinco primeros años de su pertenencia a la Cooperativa, pero que transcurridos estos cinco primeros años toda baja ha de calificarse como justificada. El cooperativista tendría por lo tanto derecho a darse de baja de forma justificada pasados los cinco primeros años de su pertenencia a la Cooperativa, con el resultado de poder recuperar entonces la totalidad de las cantidades aportadas, pues la retención solo se prevé para los casos de baja no justificada (artículo 89.5 de la Ley nacional).

Al tener necesariamente que ser tratada como una baja justificada el plazo máximo de reembolso a favor del socio resulta ser de cinco años a partir de la fecha de la baja ( artículo 51.5 de la Ley 27/1999). Este plazo no puede ser obviado con la excusa de que no se habría presentado otro sujeto en sustitución del socio saliente, pues tanto la previsión legal a este respecto, lo que hacen es contemplar expresamente como evento determinante del reembolso la sustitución del socio dado de baja, estableciendo al mismo tiempo plazos máximos de devolución que operarán precisamente si dicha sustitución no hubiese tenido lugar con anterioridad. Ese es el significado que impone el sentido propio de las palabras utilizadas y la lógica interna de dicha previsión, de manera que el señalamiento de un plazo "máximo" excluye la ulterior admisión de otro por encima de ese umbral.

Responsabilidad de los socios dados de baja durante cinco años

Los socios que causan baja no pueden desentenderse completamente del devenir de la cooperativa, ya que a los mismos les afecta un régimen especial de responsabilidad al que seguirían sujetos tras su salida. En concreto, el artículo 15.4 de la Ley 27/1999 le imponen responsabilidad, hasta el importe de lo reembolsado, durante cinco años desde la baja por las obligaciones contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja, hasta el importe reembolsado de sus aportaciones al capital social.