La reclamación a los propietarios de deudas por gastos de urbanización
¿Qué son los gastos y costes de urbanización?
“Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible”.
¿Por qué están los propietarios obligados al pago?
Los propietarios de suelo, tal y como está configurado nuestros sistema urbanístico, tienen tanto facultades o derechos como obligaciones o deberes en su condición de propietarios,
Derecho del propietario para participar en la actuación urbanizadora:
- Bien como gestor y titular de la iniciativa de urbanización, p. ej., miembro de junta de compensación, agente urbanizador, etc.,
- Como mero propietario pasivo en la actividad de gestión del proceso de transformación urbanística, que gestiona un tercero al que se le deben retribuir los gastos de urbanización, p. ej., sistema de cooperación, tercero urbanizador...
De no incorporarse o cumplir con las obligaciones reales inherentes al procedimiento de actuación urbanizadora, los terrenos afectados le serán expropiados perdiendo su condición de propietario.
Obligación de participar en los deberes legales de la promoción, entre los que se encuentra sufragar los gastos de urbanización.
Desde el momento en que el propietario opta por participar en la actuación urbanizadora, el legislador estatal remite a la legislación urbanística para la concreta definición del alcance de los deberes legales de promoción en régimen de equidistribución.
La afección será inscrita en el Registro de la Propiedad, una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación, según regula el artículo 19 del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Entre los gastos cuyo cobro mediante cuotas de urbanización nos ocupa se encuentran los de urbanización interior, conexión y reforzamiento de redes exteriores, los de realojo, los de retorno y los correspondientes a las indemnizaciones que se devenguen para indemnizar a los titulares de bienes y derechos que deban desaparecer como consecuencia de la actuación urbanizadora.
¿Cuándo nos pueden exigir el pago de las cuotas que correspondan por dichos gastos de urbanización?
Plazos, límites y garantías para los propietarios afectados.
El Real Decreto 3288/1978 por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RGU) de aplicación supletoria en la gran mayoría de Comunidades Autónomas, establece que mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario, dispone en su art. 128.1 que:
"La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación".
Sentado lo anterior, hemos de reseñar que, conforme a los arts. 127 a 129 RGU:
- En la reparcelación han de elaborarse dos cuentas de liquidación: la provisional, que debe incorporarse al proyecto de reparcelación y aprobarse con éste, y la definitiva que se formará cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable.
- Los saldos de la cuenta de liquidación del proyecto se consideran provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación.
- La liquidación provisional estará sujeta, en su caso, a las variaciones que se generen en la gestión del Programa, incluida las eventuales retasaciones de cargas que pudieran aprobarse por las Administración actuante, procediéndose a la liquidación definitiva cuando se produzca la recepción de las obras de urbanización, justificándose entonces con total precisión todos los gastos devengados.
- Los saldos de reparcelación son deudas líquidas y exigibles que median entre cada uno de los interesados y la administración actuante.
Hay que tener en cuenta que nuestra jurisprudencia ha declarado que el citado plazo de cinco años es de carácter prescriptivo y plazo límite para aprobar la liquidación definitiva a través de una interpretación literal del precepto en este sentido hemos de destacar, la Sentencia del TS de 8 de noviembre de 2002, aunque no de una forma directa, ya que no trata estrictamente el asunto de la liquidación definitiva sino de la provisional, sí parece considerar que el plazo de 5 años que transcurre desde la aprobación del proyecto de reparcelación hasta la aprobación provisional de la cuenta definitiva es un plazo prescriptivo. Y en este mismo sentido se pronunció el TSJ de Madrid en su Sentencia de 10 de mayo de 2007:
"En consecuencia, la aprobación provisional de la cuenta definitiva, es el momento final del plazo prescriptivo y no la aprobación definitiva".
Tribunal éste que, en su Sentencia de 13 de mayo de 2010, se decantó de un modo más contundente por considerar el plazo de 5 años como un plazo límite para aprobar la liquidación definitiva:
"Conforme a ello la liquidación definitiva de la parcelación debe realizarse en un plazo máximo de cinco años desde la aprobación del proyecto y en ese periodo de tiempo debía entenderse que el proyecto estaba cerrado y cada parte asumía sus propias obligaciones con lo que la del apelante habría finiquitado si hubiera continuado prestando el servicio".
"porque según resulta del art. 128.1 RGU es la liquidación definitiva de la reparcelación la que debe aprobarse, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación, sin que de tales preceptos resulte la posibilidad de aprobar sucesivas cuentas de liquidación provisional ante el transcurso del citado plazo de cinco años".
De todo lo que se deduce implícitamente el carácter prescriptivo que tiene dicho término, incluso el TSJ de Navarra se ha decantado categóricamente por la imposibilidad de aprobar liquidaciones tanto provisionales como definitivas después del plazo de los 5 años. Así, en su Sentencia de 30 de marzo de 2004, concluye que el citado art. 128.1 RGU fija un plazo máximo para practicar la liquidación definitiva más allá del cual no proceden nuevas reclamaciones con cargo a las cuentas de liquidación del Proyecto de Reparcelación:
"Su tenor literal no puede ser más claro: cinco años marcan el plazo máximo para practicar la liquidación definitiva de la reparcelación, cuyas cuentas, naturalmente, han de estar aprobadas en el previo proyecto. Dice la norma: "en todo caso"; es decir aunque la urbanización no se haya concluido. Fija, pues, un plazo más allá del cual no caben nuevas reclamaciones con cargo a aquellas cuentas. Por eso, precisamente, el apartado 4 arbitra una solución para los supuestos en que por decisión administrativa o judicial posterior a tal momento se causen nuevos gastos repercutibles a los propietarios por mor de su obligación genérica de contribuir a los costes de urbanización, repercusión que exige "expediente nuevo y distinto" que no es, según está expresamente admitido, lo aquí hecho".
El sentido de este art. 128.1 RGU no es otro sino evitar situaciones donde la propiedad puede haber sido transmitida varias veces, debido a la enorme dilación del tiempo y los problemas surgen ahora respecto de los nuevos propietarios compradores de buena fe y de sus deberes legales como propietarios de suelo.
Tales problemas han sido profundamente analizados por nuestra Jurisprudencia, el Tribunal Supremo ha declarado la existencia los mismos, entre otras, en sus Sentencias de 2 de noviembre de 1993 (recurso de apelación 9855/1990), 18 de enero de 1996 (recurso de apelación 5782/1991), 29 de enero de 1996 (recurso de apelación 5846/1991), 16 de julio de 1996 (recurso de apelación 8336/1991) y 7 de julio de 2000 (recurso de casación 2769/1995).
Para evitar todos estos problemas o por lo menos no agravarlos, es por lo que el art. 128.1 del RGU es tan tajante estableciendo una literalidad clarísima: cinco años "en todo caso" marcan el plazo máximo para practicar la liquidación definitiva de la reparcelación.
¿Qué sucede con las transmisiones de las parcelas y con los nuevos propietarios?
La vigente legislación básica del Estado sigue contemplando los mismos criterios que sus leyes antecesoras y que respecto de la transmisión de fincas y deberes urbanísticos que en su art. 19 establece:
“…1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
…
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.
…”
Debiendo recordar que, las cuotas de urbanización deben ser giradas a quien resulte propietario debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento mismo del giro (inscripción que es la que produce efectos frente a terceros), sin que pueda la Entidad Gestora del Sistema dirigirse directamente contra un no propietario registral en ese momento, cuya posición es ajena al proceso de gestión y respecto de la del propietario inscrito y deudor directo.
Las cargas urbanísticas se inscriben como afecciones en el Registro de la Propiedad junto con la parcela.
En lo que respecta a la prioridad de la afeccción inscrita, señala el primero de los preceptos citados que «quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el art. 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección».
La prioridad o preferencia de la afección urbanística también se contempla en el art. 128 del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU): «Esta afección será preferente a cualquier otra y a todos las hipotecas y cargas anteriores, excepto a los créditos en favor del Estado a que se refiere el número 1 del art. 1923 del Código Civil y a los demás créditos tributarios en favor del Estado, que estén vencidos y no satisfechos y se hayan hecho constar en el Registro antes de practicarse la afección a que el presente artículo se refiere».
Plazo máximo y vigencia de la afección registral de las parcelas.
En cuanto a la vigencia de la afección, el art. 20.1 del Real Decreto 1093/1997 señala que «la afección caducará a los siete años de su fecha».
La afección de los terrenos objeto de reparcelación, con el carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística, está igualmente reconocida en el art. 16 del Real Decreto Legislativo 2/2008 LS 2008.
Sobre la fecha de vigencia de la nota de afección y su preferencia, se ha pronunciado la muy reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de octubre de 2013 que tiene señalado que:
«la prioridad de la afección podría haber aprovechado a una anotación de embargo dictada en procedimiento de apremio administrativo, que trajese causa en la deuda protegida por la afección (supuesto recogido en la Resolución de 5 de octubre de 2009 y en el número 2 del art. 19 del Real Decreto 1093/1997), pero lo que no cabe es entender prorrogada la preferencia que da la afección urbanística, una vez transcurrido su plazo máximo de duración, por existir una nota marginal de expedición de certificación, en un procedimiento de apremio del que no se ha tomado anotación preventiva que la sustente, como ocurre en el caso que ahora se analiza.»
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Comentarios (69)
Hilda | 29 Apr 2024 05:58 PM
Buenos días. Quisiera saber si debo pagar a control urbanístico una deuda q me llegó después de 6 años la cual no sabía y ya han pasado otros 7 años q debo Aser. Gracias M.H Caba | 14 Jun 2024 11:50 AM
Necesitaríamos conocer los datos concretos del sitio en el que se localiza la actuación para poder ayudarle txell | 28 Mar 2024 01:36 PM
Hola, queremos comprar una parcela en una urbanización no recepcionada y con servicios de agua y alcantarillado privado. Pero los propietarios nunca han pagado. Según la norma, debe ser el comprador quien asuma este coste? gracias beatriz | 16 Mar 2024 10:31 AM
Hola, Me parece muy interesante el artículo. Mi consulta es que ocurre si en vez de ser una urbanización privada es una calle dentro del municipio y a causa de una reurbanización y mejora de las infraestructuras obsoletas de la calle, ¿los gastos de la obra municipal tienen que ser sufragados en parte por los titulares de las fincas colindantes? gracias G.M Carvajal | 26 Mar 2024 10:00 AM
Con carácter general para el establecimiento de un servicio público, previa aprobación por el Ayuntamiento de una contribución especial, se puede obligar a los directamente beneficiados que afronten los costes, pero si el servicio ya estaba siendo prestado pero en malas condiciones no es posible imponer su "mejora" o "renovación" con cargo a contribuciones especiales, pues el incumplimiento del deber de mantenimiento y conservación de la urbanización por el Ayuntamiento no puede suponer una carga punitiva para los vecinos afectados. Al margen de este supuesto de carácter general, es posible que las distintas Legislaciones Autonómicas puedan establecer supuestos de contribución a los gastos de urbanización en actuaciones urbanísticas puras de mejora o renovación de la urbanización existente, pero habría que conocer el caso en concreto para poder valorarlo. Puede hacernos una Consulta Online » o solicitar una cita por video-conferencia » para que podamos ayudarle. Jose Turnes | 07 Sep 2023 11:11 PM
Mis padres vendieron en su día una finca en la que se iba a construir un polígono, de aprobaron las liquidaciones y le embargaron 13mil euros de la cuenta. Años más tarde salió una sentencia conforme las liquidaciones no habían sido las correctas pero mi madre ya había vendido la finca y ahora le ingresaron ese dinero. En el contrato de venta de la finca se especifica que “todos los derechos y obligaciones inherentes, subrogándose en la posición jurídica de la misma”. Ahora no saben si tienen que dar ese dinero que le habían embargado a ellos al comprador. Muchas gracias y les felicito por el blog M.H Caba | 22 Sep 2023 10:19 AM
Las cargas urbanísticas son inherentes a la propiedad del suelo, con lo que deben ser afrontadas en cada momento por el propietario de cada parcela y en los porcentajes establecidos en la reparcelación (cuota), como propietarios de suelo soportaron e hicieron frente a unas liquidaciones indebidas que les fueron devueltas con lo que no existe un "derecho" en el que puedan subrogarse los adquirentes, ya que la devolución no es a favor de la propiedad, sino a favor de quien hizo frente a la carga liqada a la propiedad en una liquidación indebida, ahora bien dichas cuotas, en caso de no haber caducado la potestad, podrán ser giradas de forma correcta contra el propietario actual de la parcela, con el problema que ello puede suponer, es por ello por lo que le ofrecemos nuestro servicio de CONSULTA ONLINE para poder asesorarle correctamente sobre la materia. Jose Puga | 07 Sep 2023 11:08 PM
Hola, he llegado a su blog y me pareció muy interesante el tema a tratar. No sé si me podrían resolver una duda. Mis padres vendieron en su día una finca en la que se iba a construir un polígono, de aprobaron las liquidaciones y le embargaron 13mil euros de la cuenta. Años más tarde salió una sentencia conforme las liquidaciones no habían sido las correctas pero mi madre ya había vendido la finca y ahora le ingresaron ese dinero. En el contrato de venta de la finca se especifica que “todos los derechos y obligaciones inherentes, subrogándose en la posición jurídica de la misma”. Ahora no saben si tienen que dar ese dinero que le habían embargado a ellos al comprador. Muchas gracias y les felicito por el blog CARLOS ORTIZ | 17 Jan 2023 01:49 PM
Buenos días. Excelente artículo, pero me queda una duda importante. A día de hoy, años después del artículo, el propietario de un terreno urbanizalble ¿tiene la potestad de efectuar el pago de la parte que le corresponde de urbanizar el terreno mediante entrega de suelo de su propiedad?. Y de ser asi, para acogerse a ésta opción de pagar mediante suelo, debe demostrar que no puede pagar con dinero o, aun teniendo poder adquisitivo, puede optar por entregar suelo sea cual sea su situación económica? (sin poder oponerse la empresa que realiza las obras a recibir el pago en suelo)... Escribo desde Almería. Muchas gracias. G.M Carvajal | 21 Feb 2023 07:02 PM
Hay varios momentos en los que los propietarios pueden optar por no pagar en metálico las cuotas y cargas de urbanización, no es necesario en ninguna de estas situaciones acreditar solvencia o imposibilidad de afrontar pago de las mismas en metálico. Por ejemplo, un propietario puede decidir no adherirse al sistema y que le expropien sus derechos a favor de la Junta de Compensación (opción poco recomendable por la pérdida económica), o bien decidir adherirse al sistema y una vez adherido hacer frente a los gastos del sistema con pago en suelo (aprovechamientos) a su libre elección. No obstante la casuística es muy grande y para evitar perjuicios y daños económicos importantes le ofrecemos nuestros servicios para todo aquello que precise. mari carmen rodriguez | 04 Dec 2020 10:55 AM
Buenos días, En el año 2014 compramos una vivienda en una urbanización Corbera de Llobregat (Barcelona). Parece ser que en los años 80 constituyeron una junta de compensación para urbanizar. En el 1998 el ayuntamiento recepciono las obras, salvo el alcantarillado que no se hizo, y el ayuntamiento dio un año para terminar la obra. En los estatutos de la junta pone una clausula de que cualquier persona que compre una vivienda o terreno esta obligado a pagar cuotas para el funcionamiento y los gastos de la junta, aunque hoy en día no hay ningún proyecto ni ninguna obra en curso. Creemos que esto de obligar a pertenecer a la junta y pagar cuotas como si fuera una comunidad de vecinos es abusiva porque no sabemos si algún día se pondrán de acuerdo los vecinos para hacer el alcantarillado ya que todos tienen fosas sépticas. Nuestro problema es que sin estar adheridos nos van imputando una serie de gastos de urbanización por la vía de apremio y no entendemos el sentido si no hay ni proyectos ni obras en curso. Nuestra pregunta es: ¿Estamos obligados hacer los pagos que determine la junta para siempre? Si no es así ¿Qué podemos hacer? Juan José Sánchez Martin | 26 Jun 2020 01:10 AM
Como complemento a la consulta anterior el Ayuntamiento mediante convenio con una empresa privada viene desarrollando en el suelo aportado por los propietarios un Polideportivo que pretende poner en marcha cuando no han concluido las obras de urbanización. ¿Que posibilidades tenemos de parar las obras o su puesta en funcionamiento hasta que se concluyan las obras y sean "recepcionadas" por el ayuntamiento. Juan José Sánchez Martin | 26 Jun 2020 01:04 AM
En marzo de 1999 el Ayuntamiento eleva a escritura pública el Proyecto de Reparcelación de un sector de Suelo Urbanizable Programado a desarrollar por Cooperación; pero ante los numerosos errores no pudo ser inscrito en el Registro de la Propiedad hasta septiembre de 2006. Mientras tanto en mayo de 1999 adjudica las obras de urbanización por un período de ejecución de siete meses y pasándonos un recibo único por los gastos correspondientes. Con posterioridad en 2001 elabora un Modificado del Proyecto con un aumento del 20 % respecto al presupuesto original, que es adjudicado a la misma empresa, que nunca llega a terminar las obras y estas permanecen paralizadas desde abril de 2003. Quisiera saber que hacer para obligar al Ayuntamiento a la finalización de las mismas y posibles acciones de responsabilidad patrimonial por mal funcionamiento de la administración municipal. Gracias por adelantado. Vanessa Perez | 24 Dec 2019 10:38 PM
Muchas gracias por vuestro blog, es realmente interesante, el tema de las Juntas de Compensación es bastante farragoso!! Mi consulta es la siguiente: una vez finalizada la urbanización, y las obras debidamente recepcionadas por el ayuntamiento, aprobando el proyecto por unanimidad, protocolizado ante notario e inscrito en el Registro de Entidades Urbanísticas y Colaboradoras, a quién le corresponde la inscripción en el Registro de la Propiedad? Contamos con que no se requiere la inscripción registral para la subrogación en el cumplimiento de los derechos y deberes urbanísticos establecidos legalmente, y que la inscripción no tiene carácter constitutivo per se. Un cordial saludo y muchas gracias. Aurora | 05 Dec 2019 07:32 PM
Hola.Gracias por hacernos mas comprensible este lío que suponen para la gente de a pie la legislación urbanística. Os comento mi caso para ver si me podéis echar una mano. Hace unos años compré un terreno en un sector de suelo urbanizable programado residencial de mi ciudad (concretamente en la región de Murcia), el cual ya se encontraba en desarrollo mediante el sistema de compensación, de cuya junta pasé a formar parte. El proceso de urbanización se encontraba muy adelantado, a falta únicamente de acordar el inicio de las obras, el cual se detuvo por cuestiones económicas inducidas por la "crisis". El proyecto de reparcelación se encuentra aprobado definitivamente desde el año 2010, así como el posterior proyecto de urbanización de las obras. Tras diversas asambleas de la Junta de compensación no se alcanza el porcentaje necesario para la aprobación del inicio de las obras, principalmente por el voto en contra de los propietarios de las tres parcelas de mayores dimensiones que suponen casi el 50% del porcentaje total del sector. Mi situación actual es que no puedo construir en mi parcela hasta que no se ejecuten la obras y por otro lado es muy difícil vender a un precio razonable puesto que no hay visos de que las obras se inicien. Mi pregunta es la siguiente ¿contempla la ley alguna opción por la que se pueda obligar a estos propietarios a urbanizar puesto que el fin de esta junta de compensación es única y exclusivamente la urbanización de estos terrenos?. También me gustaría saber que pasa con las liquidaciones del proyecto de reparcelación que a día de hoy no se han satisfecho y que incluyen las compensaciones por diferencias de adjudicación valoradas en su día a un precio que duplica a día de hoy el de las zonas colindantes ya urbanizadas y con este mismo tipo de suelo. ¿si alguno de los propietarios de parcelas con diferencias de adjudicación en su contra no paga cuotas que tiene pendientes y se llega al extremo de la expropiación, el justiprecio se haría con estas valoraciones tan elevadas o con el precio de mercado a día de hoy?. Un saludo y gracias de antemano. Rosario Ruiz | 15 Nov 2019 06:10 PM
En el año 1999 nos compramos un terreno en un pueblo de Barcelona. Resulta que a los propietarios que se lo compramos le habían hecho un cambio de solar porque según el ayuntamiento por ese solar harían una calle, el problema es que el solar que le asigno el ayuntamiento era de otros vecinos y no contó con ellos para hacer el cambio. Antes de comprarlo fuimos al ayuntamiento a informarnos y nos dijeron que no había ningún problema, que en cuanto se acabara la re-urbanización de calles ellos mismos se encargarían de llevar todas las reparcelaciones al registro, entre tanto nos dieron permiso de obras y edificamos una casa que pasó todos las revisiones y por último nos dieron el permiso de habitabilidad con lo llevamos 20 años viviendo en una casa que según el registro está construida en el solar expropiado por el ayuntamiento, el problema es que llevamos 20 años esperando a que los señores del ayuntamiento se dignen en legalizar nuestra situación, pero claro mis vecinos a los cuales le expropiaron su solar para que yo construyera, me piden una compensación económica ya que el ayuntamiento se niega a dársela como en un principio prometió , mi pregunta es quien ha de pagar esa cantidad? Otra de las opciones propuestas por el ayuntamiento era cambiar un solar por el otro puesto que los dos lindan con los propietarios, pero ese cambio tendría que ir acompañado de alguna compensación económica, por estar afectado, El ayuntamiento puede disponer de las propiedades de los demás para para construir pisos y casas apareadas en una urbanización de montaña? Agradecida de ante mano, me despido con una saludo. fernando | 26 Oct 2019 09:12 PM
tengo como apoderado y administrador 10 parcelas en una urb. las dunas ilegal todavía como rustica aunque pagamos ibi, como urbana al ayto. talamanca del jarama madrid. se hizo una asociacion como perjudicados de las dunas, y pagamos los que teniamos construido una cuota todos los meses, no ls que estaban vacias ahora tambien cobran las vacias, los caminos de tierra, pagamos 3000 € por instalar el agua y 3000€ por la luz-ahora iberdrola. las vacias no tienen pagado ni tienen ningún servicio¡Ahora me quieren cobrar casi 29.000€ por deudas de las parcelas sin servicio y la única que tiene debo solo 1800€. hasta donde tiene poder esta asociación, para hacer lo que ellos quieren, ñogicamente todos tienen solo un o dos parcelas, el único que tiene 10 somos nosotros y eso no es lo mismo a la ahora de pagar.Quiero que me asesoren que hacer y si esto es correcto y tienen algun derecho para en su dia expropiarme de los terrenos que llevamos 40 años pagando. Joaquín Rambla Jarque | 22 Aug 2019 06:05 PM
Estoy revisando vuestra página y os felicito por la cantidad de repuestas que dais, a la cantidad de problemas que nos han sucedido a una gran cantidad de particulares y en la mayor parte de los casos, es siempre culpa de que los Ayuntamientos están de parte de los Agentes Urbanizadores y hacen caso omiso a las reclamaciones de los particulares. Mi pregunta es la siguiente: Soy propietario de unas parcelas de una Unidad de Actuación, se aprobó en el año 2.006 y se debía de haber finalizado en el 2.008, resulta que la empresa urbanizadora presento la Recepción Provisional en el 2.012, fecha que no había pagado en 8 años la cantidad por quedarse parte del 10% del aprovechamiento que le correspondía al Ayuntamiento. En esa fecha, el Ayuntamiento se queda con la Garantía Bancaria para cubrir esa deuda y ahora resulta que estamos sin ningún tipo de garantia y desamparados por lo que pudiera pasar. Estamos en el 2.019, seguimos sin ningun tipo de garantia y todavía no ha liquidado la cantidad que le pide la Entidad de Saneamiento y Agua, tampoco a finalizado la conexión a la Red Eléctrica. A nosotros nos han cobrado todo, por una parte el Ayuntamiento nos denegó un aplazamiento de seis meses para el pago de las cuotas de urbanización y automáticamente nos cobraron el 20 % de Recargo (Un total de 180.000 €). El urbanizador nos cobró el 5% de recargos con un total de 51.000 € y a fecha de hoy seguimos sin que se Recepcione Definitivamente el PAI. Ante esto les quiero preguntar dos cosas: Primero: He pedido al Ayuntamiento que ante el hecho que la Unidad de Actuación, no esta Recepcionada Definitivamente, no tenemos agua y saneamiento, tampoco la conexión definitiva de la Red Eléctrica, que nos devuelva los recibos de Urbana y que nos los pase a Rústica. Segundo: Hay alguna posibilidad de que se le pueda pedir una indemnización al Urbanizador o al Ayuntamiento, por tantos años de incumplimiento (Lucro Cesante) y que nos devuelvan los recargos que hemos pagado, cuando resulta que son ellos los que menos han cumplido con todo lo establecido. Un fuerte saludo y muchas gracias. Jose | 08 Jun 2019 09:07 PM
buenas tardes: Vuestro blog es muy interesante en lo que a Juntas de compensación se refiere. Os doy las gracias por mantenerlo activo. Mi pregunta se refiere a una Junta de compensación en Galicia. S Existe una empresa propietaria de una parte importante de terrenos con una deuda no menos importante. Estamos todos los meses haciendo aportaciones a fin de realizar las obras de urbanización que continuamente impagan debido a que están planteando iniciar un concurso de acreedores e ha inscrito el proyecto de urbanización a principios de 2011 con lo que a dia de hoy está caducada la afeccion.(asi nos lo han calificado en el registro de la propiedad) pero no la deuda (se ha trabado embargo sobre las fincas). El problema es que las fincas de dicha empresa tienen una hipoteca traspasada a sareb y un embargo de hacienda. Visto lo visto creo que no lo estamos haciendo correctamente puesto que si no me decis lo contrario aun con el embargo trabado la deuda es irrecuperable. A mi me parece que la solución sería paraz la obra a fin de no incrmenetar deuda irrecuperable de la empresa o bien forzar concurso de acreedores a fin de que se adjudiquen a un tercero las parcelas y exigir a este las nuevas derramas. Un problema importante en esta reclamación parte del ayuntamiento que ha tardado mas de 3 años en reclamar una parte de las cantidades con lo que la afección urbanistica ha caducado. Espero vuestros amable comentarios porque estoy hecho un lio. gracias y saludos Yolanda | 07 May 2019 09:06 AM
Me surge la siguiente duda: en función de lo anterior pudiera darse el caso de que, como consecuencia de la redacción y aprobación de la liquidación definitiva, un propietario que acabe de adquirir la parcela y que no hubiera abonado nada de las sucesivas cuotas provisionales giradas con anterioridad a su adquisición pudiera ser beneficiario de una "devolución de cuotas" que él mismo no ha abonado directamente a la Administración. Además una segunda derivada de esto es que la devolución de cuotas tienen IVA ( igual que su cobro ) por lo que entiendo que no se puede realizar una factura rectificativa de IVA a quien no se le ha expedido la positiva. me gustaría su opinión al respecto. gracias Israel | 11 Dec 2018 10:56 PM
Gracias de antemano, voy a explicar mi consulta, y si pueden ayudarme les estaré eternamente agradecidos. Se inscribe en el registro las fincas de resultado del proyecto de urbanización y la denominada UR 26 tiene un saldo a pagar de 497.000€. Esa parcela es objeto de entrega a una sociedad como acuerdo extrajudicial a cambio de una cantidad pagada anteriormente, y esta sociedad me hace una opción de compra. Ni dicha sociedad ni yo sabemos nada de esta liquidación provisional y ahora en Noviembre de 2018, esta sociedad que aún no ha puesto (ni yo tampoco al no haber ejecutado la opción de compra) recibe burofax con plazo de un mes para el pago del recibo de dicha cuenta de liquidación provisional. La pregunta es: es legal al haberlo ocultado el Presidente de la Junta de Compensación por ser miembro de la familia propietaria en el registro (aún)? Ha prescrito o caducado dicha carga reflejada en la cuenta de liquidación provisional, nunca antes advertida? Cómo es posible que sea tan alta la cuantía? El concepto es “exceso de adjudicación “ pero han pasado 9 años desde la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y nunca se giró dicho recibo. Gracias de nuevo. Israel | 12 Dec 2018 01:40 AM
La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación es del año 2008 por lo que han pasado 10 años hasta el burofax girando el correspondiente recibo de exceso de adjudicación. Además el consejo rector se lo manda a la sociedad que aún no ejecutó el acuerdo transnacional por lo que la titularidad aún la ostentan los primeros propietarios. Parece un lío pero es fácil de seguir, solo quiero saber si hay posibilidad de que haya prescrito la cuenta de liquidación provisional y si el Ayuntamiento del municipio puede asumir las competencias de la junta de Compensación apartando de sus funciones al actual Presidente de la Junta de Compensación. marta | 27 Nov 2018 06:21 PM
hablemos de la prescripción de las cargas de urbanización, nuevo Auto de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 10 de Octubre de 2018!!! que estan resolviendo nuestro TSJ de Andalucia!!?? Cual es el plazo de la administración para cobrar esas cargas?? Se entiende la prescripción por plazo de 4 años contemplado en el LGT? que opinan?? gracias!!! M.H Caba | 13 Dec 2018 06:14 PM
Depende de cada caso, la cuota de participación al sistema de la parcela, con la afección en un porcentaje al total de los costes, es una afección inscribible en el Registro de la Propiedad, la cual, como toda anotación registral tiene un plazo máximo de vigencia, eso es una cosa (protección registral a terceros) y otra el plazo máximo en el que le pueden exigir el pago de las cuotas debidas a los propietarios adheridos, ya que también existe un plazo máximo para liquidar el sistema de gestión con la aprobación de la cuenta de liquidación definitiva, es decir hay un plazo máximo para liquidar el sistema (desde que se aprueba la reparcelación empieza a computar) y una vez liquidado el sistema, los propietarios pueden ser requeridos, a su vez dichos requerimientos tienen un plazo máximo durante el cual pueden ser exigibles una vez aprobada la propia liquidación, como verá es un tema complejo que precisa mucha más concreción. jesus | 05 Nov 2018 10:34 AM
buenas tardes: Vuestro blog es muy interesante en lo que a Juntas de compensación se refiere. Os doy las gracias por mantenerlo activo. Mi pregunta se refiere a una Junta de compensación en Galicia. S Existe una empresa propietaria de una parte importante de terrenos con una deuda no menos importante. Estamos todos los meses haciendo aportaciones a fin de realizar las obras de urbanización que continuamente impagan debido a que están planteando iniciar un concurso de acreedores e ha inscrito el proyecto de urbanización a principios de 2011 con lo que a dia de hoy está caducada la afeccion.(asi nos lo han calificado en el registro de la propiedad) pero no la deuda (se ha trabado embargo sobre las fincas). El problema es que las fincas de dicha empresa tienen una hipoteca traspasada a sareb y un embargo de hacienda. Visto lo visto creo que no lo estamos haciendo correctamente puesto que si no me decis lo contrario aun con el embargo trabado la deuda es irrecuperable. A mi me parece que la solución sería paraz la obra a fin de no incrmenetar deuda irrecuperable de la empresa o bien forzar concurso de acreedores a fin de que se adjudiquen a un tercero las parcelas y exigir a este las nuevas derramas. Un problema importante en esta reclamación parte del ayuntamiento que ha tardado mas de 3 años en reclamar una parte de las cantidades con lo que la afección urbanistica ha caducado. Espero vuestros amable comentarios porque estoy hecho un lio. gracias y saludos M.H Caba | 08 Dec 2018 01:18 PM
La ejecución del planeamiento urbanístico es una política de interés público, con lo que no puede quedar supeditada a la solvencia económica del promotor o propietarios incluidos dentro de actuaciones sistemáticas, con lo que la Legislación Autonómica y Estatal establecen mecanismos para ejecutar subsidiariamente el sistema, mediante un cambio del Sistema de Gestión, del mismo modo, los proyectos de urbanización contienen una garantía para la completa y correcta ejecución de obras (AVAL) sobre un porcentaje del coste total de la obra que debe ser aportado para la aprobación del mismo. Cuestión distinta sería que nos encontrásemos con un Sistema de Compensación por gestión indirecta, en cuyo caso las garantías y procedimientos son otros. Siendo un asunto tan complejo le invito a que nos realice una CONSULTA ONLINE con todos los detalles y datos que tenga en su mano para que le podamos asesorar correctamente. Laura de la Morena | 29 Oct 2018 03:43 PM
¿Qué sucede si una Junta de Compensación solicita la vía de apremio al Ayuntamiento y éste no contesta? Al no poderse iniciar demanda civil, puesto que el TS declaró incompetente la vía civil, ¿consideráis posible iniciar la vía contencioso-administrativa, recurso directo, sin necesidad de alzada, para reclamar las cuotas de urbanización? En este caso, además, debido a la crisis, el propietario mayoritario entró en concurso, y ya han transcurrido 8 años desde la Reparcelación, por lo que, entiendo, que tampoco se puede acudir a la expropiación, puesto que la carga urbanística ya no afectaría... Por lo tanto, solo quedaría pendiente la vía contencioso-administrativa antedicha ¿? Francisco de las Heras | 08 Oct 2019 11:18 AM
La utilización de la vía civil para reclamar el pago de cuotas de urbanización viene amparada en las distintas legislaciones Autonómicas con carácter general, que en la mayoría de los casos, se produce tras establecer que la aprobación de la cuenta detallada de las cuotas de urbanización que deberá tener lugar en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual sin efecto podrá entenderse producida por acto presunto, lo cual determina que la acreditación en documento público administrativo surtirá efectos para la reclamación por el agente urbanizador de las correspondientes cuotas líquidas en vía judicial civil, previendo el impago de las cuotas dará lugar a su recaudación mediante apremio sobre la finca correspondiente por la Administración actuante y en beneficio del agente urbanizador. No obstante, como haces referencia el TS en su Sentencia de 10 de febrero de 2015, que alude a su vez al Auto de 30 de mayo de 2012, se ha pronunciado en contra de la falta de competencia de la jurisdicción civil para conocer de la reclamación al integrar una cuestión sobre la ejecución de un acuerdo de carácter administrativo revisable únicamente por los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa, manifestando que: "Carece de sentido sostener la competencia de la jurisdicción civil para declarar la existencia de una obligación de carácter administrativo que, además, resulta exigible directamente mediante la vía de apremio , con las consiguientes garantías jurisdiccionales de otro orden." Sentado lo anterior y que debe ser analizado con cautela por los Tribunales, si la Junta de Compensación insta al Ayuntamiento para que inicie la vía de apremio, ciertamente se trataría de una obligación de hacer que una norma legal impone al Ayuntamiento, por lo que, en caso de incumplimiento, estaríamos en presencia de una inactividad de la Administración impugnable ante la jurisdicción contencioso-administrativa siguiendo el procedimiento previsto en el art. 29 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa -LJCA-. La Administración no puede denegar la solicitud de la Junta de Compensación, como así se ha pronunciado la jurisprudencia de manera contundente en la Sentencia del TS de 26 de abril de 1988, pues esa falta de colaboración de la Corporación hacia su Entidad Colaboradora, únicamente puede conducir a desembocar en la práctica a la inejecución del Plan y, en definitiva, a daños no sólo para los demás miembros de la Junta unidos en acción solidaria, sino también y muy primordialmente para el interés público que demanda que el Plan se realice en sus términos y plazos. Marisol | 02 Oct 2018 11:59 AM
En nuestro caso, se nos debían 500 metros que habíamos perdido en la parcelación, y nos negamos a pagarlo hasta que el Ayuntamiento no los devolviera. El Ayuntamiento nos exigió el pago una vez, y nuestros abogados consiguieron pararlo. Casi diez años después, el Ayuntamiento nos pagó lo que nos debía (nosotros pensamos que nos habían descontado la deuda). Y ahora, quince años después, cuando vamos a vender la parcela, el presidente de la Junta nos reclama la deuda más los intereses. Todo parece un error del Ayuntamiento (que se lava las manos). ¿Cuándo prescriben las deudas con una junta de compensación? Francisco de las Heras | 08 Oct 2019 11:20 AM
Sobre el plazo de prescripción para el cobro de la liquidación de las cuotas de urbanización, siendo un sistema para atender al justo reparto de beneficios y cargas urbanísticas entre los propietarios afectados, a falta de disposición específica en una norma con rango de Ley, deberá estarse de forma supletoria al plazo de cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación del art. 1964 del Código Civil -CC-, para acciones personales sin plazo de prescripción específico o, en su caso, en el Derecho Civil propio de cada Comunidad Autónoma, si su propia normativa dispusiera otro plazo distinto, como así determinó la Sentencia del TSJ Cataluña de 7 mayo 2012 o la del TSJ Madrid de 6 de marzo de 2015, que declaró que son conformes a derecho los acuerdos por los que se imputaban a una entidad mercantil unas deudas con una Junta de Compensación , al no estar prescritas tales deudas, pues las cargas urbanísticas no tienen un término especial de prescripción y, por ello, se debe estar de forma supletoria a lo dispuesto para la prescripción de las acciones personales en el CC. Ester | 03 Jul 2018 03:39 PM
Hola buenas tardes , tengo un familiar que está en trámites de vender una casa en una urbanización, el caso es que el año pasado empezaron a urbanizar las calles , alumbrado etc , el lleva pagando la cuota que le corresponde al Ayuntamiento por los metros de calle que ocupa su casa. Mi pregunta es la siguiente, el comprador tiene que hacerse cargo de la cuotas siguientes a partir de la adquisición de la casa , o debe hacerse cargo el que la vende? Muchísimas gracias M.H Caba | 19 Sep 2018 08:50 AM
En todo caso hay que hacer un planteamiento distinto de la cuestión, es decir que el obligado al pago lo es en su concepto de propietario de suelo, con lo que se produce una afección real de las parcelas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente, afección real que tiene el correspondiente reflejo en el Registro de la Propiedad, con lo que será el nuevo propietario el que deberá responder de sus obligaciones y no el anterior. pili | 20 Nov 2017 12:03 AM
Me urge saber si estoy obligado a entrar en una jumta de compensación. Y en que momento se me puede exigir pago a partir de que se forme la Junta ó cuando se empiece el proyecto, agradecería una pronta respuesta ya que se firma ante notario próximo vierne y me inclino por no adherirme pero resolver esas dudas, gracias y saludos. pili-beni@hotmail.es Juan | 09 Oct 2017 01:52 PM
Buenos días, Estoy pensando en comprar una vivienda, que me han dicho que esta libre de cargas, pero al solicitar la Nota simple dice algo parecido a los siguiente: "Se encuentra afectada al pago de los gastos de urbanización en los que le corresponde un coeficiente de X,XXXX % lo que supone sobre la cuenta provisional la cantidad de XX.XXX" ¿Significa eso que la finca debe ese dinero y compraría esa deuda? Mil gracias si me dais luz al asunto, que soy novato y estoy muy perdido. INMACULADA LOPEZ | 16 Sep 2017 11:14 AM
MI PADRE TIENE UNOS TERRENOS URBANIZABLES AFECTADOS POR UNA CARGA URBANISTICA, LA JUNTA DE COMPENSACIÓN LE QUIERE RECLAMAR POR VIA DE APREMIO EL PAGO. RESULTA QUE ES PENSIONISTA Y NO PUEDE HACER FRENTE AL MISMO. LA PREGUNTA ES PUEDEN QUITARLE SU VIVIENDA HABITUAL SI NO PUEDE PAGAR Y LA SUBASTA DEL SOLAR NO CUBRE LOS GASTOS.? M A. Lebrusan González | 05 Sep 2017 11:55 AM
Saludos. desde el 2006 Luchando contra un Plan Urbanístico, donde hay muchas anomalías en todo. (EXPROPIACIÓN FORZOSA), el terreno no hay ningún proyecto público. comentarle que lo primero que hacen es entrar en las listas como "concejal de Urbanismo al agente Urbanizador". Segundo, en los primeros proyectos consta como dueño ÉL Agente urbanizador, de mi parcela, reflejado en los documentos como dueño. ya que entrega una señal para la compra de mi terreno, y luego de que se entera que puede conseguir los terrenos "gratis" deshace el trato. tercero cuando fallece mi Hermano "Abogado", me quedo sola ante todo esto, un auténtico Infierno. Un conste de Urbanización para un pueblo de 3.000 habitantes de más de 700.000€ para 4.000 metros de calle. dos primeros abogados, el 2 me entero después de cesar de sus servicios que es Intimo amigo del constructor. "por Dios" ¡engaño!. En el primer plan me dejan de casi 1900 metros "143m" Tras luchar suelo resultante "243m ". Varios Juicios con varias Sentencias. EN mi poder la carta Personal que el Juez de Tribunal supremo me escribe. La sentencia: NO llego a tiempo y dejo pasar el proceso sin protestar. Que me queda, "la conciencia de todos los implicados" Ahora me da de la Autoliquidación definitiva unos míseros euros. Prensa. ¿DONDE ESTA LA JUSTICIA? el Urbanizador un FONTANERO. los propietarios luchando por sobrevivir. ¿Dónde están nuestros derechos? ¡ESPAÑA VA BIEN?. Con fundamento el que puso esta maldita Ley. Perdona pero esta Indignación acaba con la vida. Estoy para lo que necesite. Gracias por sus esperados consejos. AJ | 11 Jul 2017 06:03 PM
Muy buen artículo, mi pregunta es la siguiente: Esta claro que las cargas urbanisticas inherentes al proyecto de reparcelación son deudas "administrativas" puesto que tienen que ver con la función administrativa de la Junta de Compensación, pero las derramas anteriores a la aprobación o posteriores para el pago de por ejemplo: asesores, registradores, etc... deben considerarse tambien "deudas administrativas" sujetas a los 5 años de prescripción o por el contrario serían deudas propias entre comuneros y que se le apliaciría el Codigo Civil. Gracias Benjamin | 10 Jul 2017 11:52 PM
Pregunta directa: es posible ejecutar una compra-venta de una vivienda sin haber recepcionada el correspondiente ayuntamiento la obra urbanística? En mi caso tengo bloqueada la operación de la concesión del préstamo hipotecario porque la nota simple contempla una carga urbanística correspondiente al mantenimiento de la urbanización (10 viviendas de obra nueva) y que corresponde a los adjudicatarios las deudas. macarena | 14 May 2017 02:27 PM
muchas gracias por vuestra respuesta. Muy interesante vuestro blog- se me han girado recibos de cuotas de urbanizacion directamente, sin que se haya procedido a procedimiento alguno, como tampoco el Ayuntamiento haya advertido de la via de apremio. indefensión total. falta de procedimiento, es de la comunidad autónoma andaluza M.H Caba | 27 Apr 2017 12:35 PM
No teniendo datos concretos sobre la Comunidad Autónoma que se trata, hemos de señalar que la legislación supletoria estatal, el RGU en su artículo 128.1, dispone que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. Con lo que en toda reparcelación han de elaborarse dos cuentas de liquidación, la provisional, que debe incorporarse al proyecto de reparcelación y aprobarse con éste, y la definitiva que se formará cuando se concluya la urbnanización de la unidad reparcelable, con lo que los saldos de la cuenta de liquidación del proyecto se consideran provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva. La liquidación provisional está sujeta a las variaciones que se generan en la gestión, incluida las eventuales retasaciones de cargas, produciéndose la liquidación definitiva cuando se produzca la reparcelación, momento en el cual se deben justificar el total de los gastos devengados. El plazo máximo de cinco años para aprobar dicha cuenta de liquidación definitiva, desde la aprobación de la reparcelación, tiene carácter prescriptivo y límite para aprobarla (STS 13 de mayo de 2010), con lo que no es ajustado a derecho aprobar liquidaciones tanto provisionales como definitivas después de esos cinco años. macarena | 25 Apr 2017 10:02 PM
Mi supuesto es que en el año 2006 se aprueba el proyecto de reparcelació. En enero de 2010 se recepcionan las obras de urbanización mediante acta expresa del ayuntamiento. Sin embargo, se siguen girando cuotas por una subestación eléctrica que aunque sí estaba prevista su ejecución en las bases económicas, no lo estaba en la ficha del PGOU del sector, y no paran de girar derramas, después de más de 10 años desde que aquel proyecto fue aprobado, dado que el presupuesto se ha incrementado en cuatro veces a lo que estaba en un principio. Y es imposible seguir asumiendo tantos costes. Ahora me giran cuotas en la via de apremio, y sin embargo tengo las fincas registrales con la caducidad de la afección urbanística por haber transcurrido más de siete años. Qué me recomendais hacer? Xavier | 15 Apr 2017 04:39 PM
El ayuntamiento de un pueblecito de Catalunya otorgó licencia de obras al promotor-constructor para que construyera el bloque de viviendas donde vivo actualmente en el año 2005 (ley de urbanismo de 2002) con la constitución de un aval urbanizador (reglamento 3288/1978). Escrituramos dichas viviendas en 2006 sin que el constructor urbanizara el vial adyacente y ahora el ayuntamiento pretende urbanizar, previa reparcelación, liquidándonos las cuotas correspondientes. El constructor no cumplió con su obligación, con el consentimiento tácito del Ayuntamiento. ¿Cómo tendríamos que actuar los propietarios afectados que formamos parte de la comunidad de propietarios?. Gracias Francisco de las Heras | 25 Apr 2017 12:41 PM
El problema es complejo, porque hay muchas lagunas en los datos que aporta, pensemos en que la constitución de un aval junto con la licencia de obras para garantizar la ejecución simultánea de las obras de edificación y urbanización en una parcela que tenga la condición de solar es una cosa y otra distinta es aprobar una reparcelación que implica una equidistribución de beneficios y cargas y por ende una actuación sistemática, la cual siempre llevará aparejada una cuenta de liquidación provisional que debe ser aprobada. Lo más importante es ser conscientes que, con carácter general, las obligaciones y cargas urbanísticas son inherentes a la propiedad del suelo, con independencia de la titularidad de la misma, los terceros adquirentes de buena fe tienen una protección legal, no obstante las afecciones y cargas urbanísticas beben ser inscritas en el registro de la propiedad hasta ser canceladas. Con lo que habrá casos en los que como propietarios de suelo deban responder de las cargas urbanísticas y cesiones, etc... en cuyo caso, en determinados supuestos, podrían reclamar al vendedor por la vía Civil. marta | 22 Mar 2017 11:28 AM
Muy bueno el articulo,,,pero me gustaria hubiese tocado el tema de la situacion de aquellos titulares que aportan zona verde en una UE por cooperacion, ya consolidada por la edificación, cuya indemnizacion debe costear todos los propietarios quedando recogida en la cuenta de liquidacion,,,,,,,,,cuando cobra este titular, ??? tiene que esperar a la ejecución de los embargos en fase de recaudacion por el Ayuntamiento?? y si prescribe a la Administracion ? responsabilidad patrimonial? No encuentro normativa (Andalucia o estatal) ni sentencia alguna que me de soluciones para asesorar a mi cliente. gracias!!! Marta G.M Carvajal | 07 Apr 2017 12:50 PM
Cuando hablamos de edificación consolidada donde no hay equidistribución, ni adjudicación de parcelas para materializar las Unidades de Aprovechamiento lucrativo correspondientes, tenemos que acudir a las reglas establecidas para la reparcelación económica, art. 116 del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU), aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y no es otra cosa que un procedimiento abreviado de reparcelación, porque en la Unidad o Polígono, en cuestión, no es preciso dar nueva configuración a las fincas limitándose solo a las indemnizaciones sustitutorias que procedan entre los afectados. Es por tanto una reparcelación simplificada y una actuación sistemática con las siguientes reglas: • El plazo de audiencia será de quince días. • El acuerdo de aprobación definitiva será impugnable ante la jurisdicción contencioso-administrativa, en la forma ordinaria. • El acuerdo se formalizará y protocolizará en forma análoga a la prevenida en los artículos 113 y 114 de este Reglamento, pero sin incluir la descripción de las fincas afectadas. • El Registrador de la Propiedad se limitará a cancelar las notas marginales que hubiere extendido, con arreglo al artículo 102 de este Reglamento, y a tomar razón de la cuantía de los saldos de la cuenta de liquidación provisional que se hubieren asignado a los titulares de fincas inscritas. Aclarado lo anterior, en el sistema de Cooperación, las cuotas de urbanización se deberán abonar o percibir en los momentos siguientes: • Compensación o indemnización económica de las diferencias de adjudicación(que sería su caso ya que a usted básicamente no le pueden adjudicar ninguna parcela edificable porque no hay ninguna que reste libre): inmediatamente después de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación. Las cantidades compensan económicamente los excesos o defectos en la adjudicación de los derechos urbanísticos de los propietarios, y estos se formalizan con la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación. • Pago de las obras de urbanización útiles: en la primera cuota de urbanización. El derecho a percibir la indemnización proviene de algo que ya existe cuando se emprende la actuación. • Pago a los propietarios de las indemnizaciones: Cuando se demuela el bien o resulte inservible. En el caso de derecho cuando se extingan. • Reparto proporcional a todos los propietarios de las indemnizaciones y obras de urbanización útiles: cuando se hayan abonado estas cantidades. La mayoría de estos conceptos se deben abonar en la primera cuota de urbanización. Tanto en las indemnizaciones por destrucción de bienes o extinción de derechos, como en las indemnizaciones por diferencia de adjudicación, su suma resultará cero. El hecho de que sea una compensación entre el saldo deudor de un propietario y acreedor de otro, no impide que cuando se giren las cuotas de urbanización, los saldos acreedores y deudores de un mismo propietario también se compensen. Se trata de una cantidad neta en la que conviven tanto las retribuciones al urbanizador, como cantidades que no son retribución como las indemnizaciones. JOSE MARIA INGLES CASTILLEJO | 12 Feb 2017 09:53 PM
Buenas Noches En primer lugar agradecer el esfuerzo, dedicación y competencia para resolver los problemas que se plantean. Le voy a comentar mi caso para que me den una respuesta: Estoy en trámite de adjudicarme una vivienda ejecutada por el Ayuntamiento por cargas urbanísticas, constando en el embargo que tiene prioridad sobre cualquier otra carga al proceder de cargas urbanisticas ( costes de Urbanización.) Después de la Carga Urbanística se hizo una Hipoteca y un embargo a Favor de la Hacienda Pública. La entidad bancaria se ha adjudicado la vivienda pero a pesar de habersele notificado la deuda no ha pagado.. Recaudación / Ayuntamiento me dice que me adjudica la vivienda, y al ser preferente el embargo de la carga Urbanística Recaudación( anotado en el 2014)desaparece tanto la adudicación como el embargo de hacienda. Es decir que adquiriría la finca sin esas cargas. Ello es así? Segundo también me dice que como con el importe de lo pagado en la adjudicación directa por mí no se cubriría el total de la responsabilidad urbanística, seguiría respondiendo la finca del resto, si bien no seguirían contra mí, porque existen otras 4 fincas mas respondiendo de los mismos costes de urbanización,( Al responder solidariamente las fincas de los citados costes ) Es correcto que siga respondiendo la finca que me adjudico del resto de los costes no cubierto ? ¿ Si vendo la finca, o incluso cuando me la adjudique, pueden exigirme responsabilidad personal por los citados importes ? A la espera de sus respuestas reciban un cordial saludo, Jose María Inglés M.H Caba | 07 Apr 2017 12:21 PM
Es un dato importante conocer la fecha de la inscripción de la nota de afección en garantía de los costes de urbanización, ya que el transcurso del plazo de siete años produce la caducidad de la afección. Dicha caducidad provoca una desprotección para el beneficiario de la obligación de urbanizar (Junta de Compensación, Urbanizador, Ayuntamiento en un sistema público de actuación) pero, sin embargo, ofrece seguridad jurídica para los titulares de derechos sobre la finca posteriores a la fecha de la nota de afección pues, la preferencia de aquélla les afectará si durante la vigencia de la nota de afección se ha practicado anotación de embargo para exigir el pago de cuotas o derramas de urbanización vinculadas a la finca en cuestión; a la inversa, si la anotación de embargo se practica transcurrido el plazo de vigencia de la afección, los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la fecha de la afección no se verán afectados por el proceso ejecutivo sobre la parcela. Con lo que al objeto de ser más concreto necesitaríamos conocer las fechas de dichas anotaciones. Miguel | 14 Jul 2016 04:37 PM
Mi pregunta es yo compre un chalet hace 20 años en una urbanización en palma de Mallorca soy el tercer propietario de la vivienda y el constructor no entregó en su día la urbanización al ayuntamiento este Sr murió hace años y sus familiares no an aceptado la herencia hasta el día de hoy por no pagar los gastos ahora quieren entregar la urbanización al ayuntamiento y quieren que los propietarios corran con los gastos de arreglos de alumbrado saneamiento asfaltado y demás lo cual suma 1.000.000€ mi pregunta es yo como tercer propietario tengo obligación al pago de mi parte o estoy exento al ser el tercer propietario . Gracias M.H Caba | 07 Apr 2017 12:13 PM
Partimos de la base de que las obligaciones y cargas urbanísticas son inherentes a la propiedad del suelo y recaen sobre los propietarios actuales, no obstante, lo cierto es que las obras de urbanización se hicieron y están al parecer en uso tolerado y consentido por el Ayuntamiento. El acta de recepción de las obras no tiene carácter constitutivo sino simplemente probatorio, por ello se ha venido manteniendo la recepción tácita en base a conductas de la administración a pesar de la falta de acta de formalización. La jurisprudencia (STS de 26 de abril de 1985 y de 31 de mayo de 2002) y el Consejo de Estado (Dictamen de 7 de enero de 1966) han admitido la recepción tácita sin sujetarse a ningún procedimiento atribuyendo a determinados actos el carácter de recepción tácita para no causar perjuicios al contratista. Haciéndose eco de ello la Legislación de Contratos del Sector Público que específicamente regula y admite esta recepción tácita. La inauguración oficial, la utilización de las obras y en general todos los actos de la administración o conductas que denoten la recepción suponen la misma sin que luego la administración pueda ir contra sus propios actos y denegarla. Por ello, si efectivamente las obras de urbanización han sido utilizadas como tales incluso sin estar totalmente terminadas, sin que el Ayuntamiento haya actuado como debía en un principio y ha consentido su terminación por los propietarios y no por el promotor, contra el que en ningún momento ha procedido a pesar de transcurrir 20 años, ha de entenderse producida la recepción tácita. Laura | 27 Feb 2016 08:24 AM
Muchas gracias por responder. Este caso se da en un municipio de la provincia de Castellón. Desde mi humilde opinión lo más normal es que te informaran claramente que si realizas obras en tu vivienda, en simultaneidad con la obra pública tienes que pagar aval bancario o dinero en efectivo. Esa calle está en funcionamiento ya muchos años, es decir la recepción definitiva no la tienen(estamos a la espera...)pero obras ya no hay, ni cuando le pidieron el aval a mi abuelo. Por otra parte es legal que el ayuntamiento utilice ese dinero para otro fin... es decir que no deje ese dinero en deposito. Los párrafos que con anterioridad has mencionado de donde son? para poder mirar bien, he buscado en la ordenanza del municipio pero donde habla de las fianzas no concreta esta tema. Según me dicen mi abuelo empezó hacer la obra y al parecer no tenia licencia de obra (se que empezó mal),a él le informaron del procedimiento a seguir y rápidamente lo solucionó y el ayuntamiento le concedió la licencia pero no le advirtió de las consecuencias...Desde mi humilde opinión y visto que el ayuntamiento esta arruinado, fue una manera de decirle no te voy a denunciar por tema de licencia(quedo bien, te autorizo) y luego te reclamo el dinero por la simultaneidad de obras...Una vez ya han finalizado?? Lo normal seria pedirlo antes de empezar las obras no? Porque cuando ya lo tenía todo acabado y proyecto entregado le dijeron o pagas o te lo hacemos tirar... Por otro lado la obra no afectaba en ningún caso a la vía publica, ya que era dentro de su vivienda y encima no daba a la calle de la obra pública. Cuanto plazo tiene el ayuntamiento para contestar motivadamente el porque no nos devuelven el dinero? Ya que yo lo solicite por el conducto reglamentario en octubre y no han contestado a la instancia presentada. El tema de los plazos que he leído en otros comentarios, "cinco años "en todo caso marcan el plazo máximo para practicar la liquidación definitiva de la reparcelación" tendría que informarme bien, pero creo que no hay una liquidación definitiva ya que nos dejaron caer que aunque dicha parcela esta sujeta a un pago de 39600 euros(en un principio )...podría ascender a más hasta que no este la recepción de la obra...a mi abuelo el ultimo pago se lo pidieron en abril de 2013(3700euros )y esa obra llevará en funcionamiento desde 2007, es decir los 5 años que dicen los pasa... hasta que punto podría reclamar ese dinero...o cuando le pidan el ultimo pago poder decir que no tienen derecho ya de pedirlo por haber excedido el plazo que marca la ley. Perdona que haga tantas preguntas pero veo tal abuso el que ejercen los ayuntamientos que me siento impotente, se que es un caso complejo y te faltará información pero bueno lo que me puedas ayudar se agradece. Muchas gracias G.M Carvajal | 02 Mar 2016 11:39 AM
Empezamos por concretar varios aspectos: 1.- Resulta imposible poner en funcionamiento y en servicio una urbanización (viales, etc..) sin que se haya recepcionado por la Administración aunque las obras estén aparentemente terminadas. 2.- El Aval debe aportarse para el otorgamiento de la licencia con anterioridad a la ejecución de las obras.....por lo que, dado que las obras ya estaban ejecutadas, el Ayuntamiento realmente debería haber iniciado un expediente de Disciplina Urbanística (Sancionador) por haber ejecutado obras sin licencia (infracción grave) con una multa que va desde 3.000 a 30.000 Euros; además de luego iniciar un expediente para la Legalización o demolición de las obras. 3.- Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana en su art. 178.1 establece:
4.- La devolución del Aval puede exigirse desde la completa terminación de las obras de urbanización con lo que si están terminadas las obras puede solicitar su devolución, de modo que si transcurren tres meses sin resolución expresa, con carácter general, se puede entender desestimada su petición con lo que puede interponer un Procedimiento Contencioso Administrativo contra dicha desestimación. Laura | 26 Feb 2016 11:17 AM
Hola mi abuelo es propietario de un inmubele cuya parcela esta sujeta a la creación de una calle... (PAI).En principio esta sujeta a un pago de 39.600 euros y nos dicen que no saben si los gastos serán más... El proyecto de este pai empezó a construirse en torno al año 2007 y han sido varias las empresas que han pasado por dichas obras, llegando al año 2016 y no estando todavía acabado el proyecto y fin de la obra. Quedando en un principio una cuota final de 2700 euros, y habiendo pagado la ultima en el año 2013 de 3700 euros, ASCENDIENDO a un total de (36828 euros pagados) Mi pregunta viene y no entiendo nada bien lo que está pasando en dicha calle, pero lo que realmente no me cuadra es que a mi abuelo le pidieron una fianza de 6500 euros en concepto de FIANZA EN simultaneedad de obras, en su vivienda y la obra pública. La reforma que hizo es añadir un cuarto de baño de escasos metros, cogiendo metros de la terraza ( 2dias costo hacerlo )y que afecto un poco en la fachada. Le dieron permiso para hacerlo hay proyecto hecho. Una vez todo finalizado le piden a mi abuelo la fianza de 6500 euros que es la cantidad que le queda a pagar hasta los 39600 que le tocan, según ellos por una simultaneedad de obras. He pedido la fianza por registro de entrada y no me han contestado, simplemente de manera verbal que no me la iban a devolver ya que el ayuntamiento no puede asumirlo y ellos hasta que el proyecto de fin de la obra pública finalice tienen el derechO legal de no devolverlo. Llevamos con esta basura de calle muchos años, no se cuando acabaran...pero me parece tan injusto , que me gustaría saber donde figura que ellos puedan pedir la fianza y no devolverla hasta que la obra publica esta acabada. Se que es un poco raro todo lo que explico pero si me podéis aclarar la duda lo agradecería. TOTAL DE 43000 EUROS PAGADOS Y NOS SIGUEN PASANDNO CUOTAS .GRACIAS Francisco de las Heras | 26 Feb 2016 02:19 PM
Realmente la situación que plantea no es muy distinta en las distintas legislaciones autonómicas, no obstante si saber su Comunidad Autónoma es imposible darle una respuesta del todo cerrada, porque en todos los casos no se establece la misma garantía para poder autorizar la ejecución de obras de edificación de forma simultánea con las obras de urbanización. Por ejemplo, en Castilla La Mancha, se exige:
Sin embargo en Andalucía van más allá, exigiendo:
antonio | 20 Feb 2016 07:29 PM
Soy un propietario adherido a una junta de compensación con un presupuesto inicial de 10.000.000 € que en proyecto de actuación, aprobado en el año 2007, se incrementaron hasta los 15.000.000 € sin contemplar infraestructuras tan importantes como la electrificación del Sector otros 2.000.000 € hoy caso 8 años despues las obras no se han ejecutado en mas de un 15 % ademas de no poder asumir un coste tan elevado ¿puede considerarse prescrita esta actuación? muchas gracias. Francisco de las Heras | 22 Feb 2016 12:51 PM
El problema que usted plantea tiene multitud de enfoques, desde el punto de vista del incremento del presupuesto el dato más importante es la determinación del importe y partidas establecidos en la cuenta de liquidación provisional que se aprueba junto con el Proyecto de Reparcelación, en este sentido, el art. 127.2 del RGU establece los saldos de dicha cuenta como provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación. Con lo que, una vez finalizada la actuación urbanizadora, no será hasta la Aprobación de la Cuenta de Liquidación Definitiva, cuando se pueda determinar se estos incrementos pueden o no ser imputados al sistema. Debiendo tener presente que el artículo 128.1 RGU establece claramente que la liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización y «en todo caso» antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. Por lo que, transcurrido el citado plazo de cinco años sin haberse aprobado la liquidación definitiva, se entiende que la liquidación provisional deviene definitiva. No debemos olvidar que el montante de las cargas urbanísticas en ningún caso pueden quebrantar el principio de afección de plusvalías a la urbanización, lo que, a sensu contrario, supone que los gastos de urbanización no pueden ser superiores a aquellas plusvalías, a no ser que se pretenda una verdadera confiscación de parte de la propiedad privada. Con lo que, cuando en una unidad no se mantenga esa ecuación, deberán reducirse dichos costes, ya sea disminuyendo las cuotas de urbanización con cargo a los propietarios, ya sea atribuyéndose la Administración la realización a su cargo de determinadas obras. Dicho lo anterior, en todo caso, en lo que respecta a que la actuación lleva más de 8 años desde su inicio, hemos de aclarar que el incumplimiento de los plazos en el Sistema de Compensación justificará la adopción de los actos administrativos tendentes a la sustitución del sistema por otro de iniciativa pública (cooperación o expropiación) al objeto de evitar que desarrollos urbanísticos como el suyo queden eternamente paralizados al antojo de los propietarios mayoritarios. Del mismo modo, en caso de que la Administración no inicie dicha sustitución del sistema, podemos presentar un recurso contencioso-administrativo contra la inactividad municipal tras la denuncia del incumplimientos de los plazos por parte de la Junta de Compensación en el desarrollo del sistema. antonio | 03 Apr 2016 02:24 PM
Muchas gracias por su respuesta, posiblemente en mi anterior pregunta no fui muy explicito, mi incorporación a esta actuación fue en base al presupuesto contemplado en el Plan Parcial, 10.000.000 de Euros, una vez adherido me encuentro que el proyecto de Actuación se tiene un presupuesto de 15.000.000 de Euros faltando infraestructuras tan importantes como la electrificación del sector, hoy todos estos gastos y otros no contemplados alcanzan los 20.000.000 €, en ningún momento se nos ha pedido la ratificación de pertenencia a esta actuación como dispone el Art.8.1 c) del Texto Refundido de la Ley 8/2007 de suelo, una vez conocido el importe real, teniendo en cuenta que el valor del suelo aportado, por todo el sector supone 13.000.000€ y el coste de los servicios son 20.000.000€ el resultado son 33.000.000€ mientras tanto las fincas de resultado tienen un valor catastral de 8.600.000€ es decir para recuperar la inversión seria necesario vender las fincas de resultado por un valor 4 veces el catastral, cosa imposible en este momento, en definitiva he dejado de pagar y que ejecuten via apremio sobre la finca que tiene la carga de soportar los gastos de urbanización. M.H Caba | 05 Apr 2016 12:02 PM
Lo que usted está planteando es la declaración de una Actuación Sistemática como antieconómica, al ser una actuación que no es presumiblemente rentable, todo ello por resultar excesivas las cargas en relación con el escaso aprovechamiento previsto para las zonas edificables. Esta situación lo que permite es, previa solicitud de los propietarios afectados, que el Ayuntamiento, sin modificar las determinaciones del Plan, apruebe una reducción de la contribución de los propietarios o una compensación económica a cargo de la Administración, procurando equiparar los costes de la actuación a los de otras análogas que hayan resultado viables (art. 64 RGU). Respecto del valor de las propiedades en una hipotética vía de apremio (ejecutiva), la situación no es tan sencilla, ya que dependerá cuando se produzca la exacción por la vía de apremio, ya que las aportaciones de las propiedades adheridos al sistema se inscriben a favor de la Junta, con lo que para el cálculo del valor de los derechos a expropiar, en algunos casos, se hace respecto de las unidades de aprovechamiento que le correspondan y que vienen cuantificadas y valoradas desde el Proyecto de Reparcelación en la Cuenta de Liquidación provisional, con lo que jamás se acudirá al valor catastral de los inmuebles e incluso tampoco a las reglas de valoración establecidas para la valoración del suelo con carácter general en el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana estatal. Debemos tener claro que la legislación habla de que el incumplimiento del propietario deudor habilita a la "...Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos en favor de la Junta de Compensación..." con lo que queda claro que se habla de los derechos (reconocidos en el proyecto de reparcelación) y nunca de las propiedades registrales o catastrales (art. 181 RGU). Fernando García | 12 Oct 2016 01:02 PM
Hola Muy interesante su comentario. Les escribo desde Galicia. Quisiera saber cual es el proceso de ejecudión de la vía de apremio en la Junta de Compensación. Esto es, se supone que esa vía de apremio actuaría primero contra la liquidez de ese propietario que ha dejado de pagar, luego contra su nómina en el porcentaje que correspondiera y posteriormente contra su patrimonio. Ese es el camino que yo entendía que se sigue en la vía de apremio, no se si estoy en lo correcto. Mi duda es si, una vez llegados a la ejecución contra el patrimonio del deudor, son sólo las fincas las que responderían de esa deuda. G.M Carvajal | 07 Apr 2017 01:28 PM
El procedimiento es claro: — Acuerdo de la Junta de Compensación requiriendo el pago voluntario a sus miembros, indicando el plazo voluntario de ingreso, indicando que de no proceder al ingreso se instará a la Administración actuante para el cobro de las cantidades a través de la vía de apremio. — Notificación del acuerdo a los miembros. — Acuerdo de la Junta de Compensación en que insta al Ayuntamiento el procedimiento apremio de las deudas no ingresadas por sus miembros, en este apartado debemos recordar que el RGU sí establecía un plazo de un mes para el ejercicio del apremio. — Notificación a los deudores. — Notificación al Ayuntamiento. — Acuerdo de la Administración en que se apercibe a los deudores que se va a proceder a la ejecución del acuerdo de la Junta de Compensación iniciando el procedimiento de apremio sobre el patrimonio. — Notificación a los deudores. — Inicio del procedimiento de apremio regulado en la Ley General Tributaria y en el Reglamento General de Recaudación. María | 16 Feb 2016 12:52 PM
Mi pregunta es la siguiente, en el caso de que el Agente Urbanizador sea una empresa privada, a la hora de impugnar la liquidación definitiva ¿Quién tendría jurisdicción para conocer el recurso ? ¿La jurisdicción Civil o Contencioso administrativo? G.M Carvajal | 18 Feb 2016 09:29 AM
La cuenta de liquidación provisional del sistema es un documento que se incluye en el Proyecto de Reparcelación que se aprueba y tramita por la Administración (Ayuntamiento). La cuenta de liquidación definitiva es el documento de cierre del sistema y se aprueba también por el Ayuntamiento, durante su tramitación y aprobación se produce la notificación a los interesados (propietarios afectados) para la presentación de alegaciones y con la aprobación definitiva de la misma si nos abre la vía Contencioso-Administrativa. No obstante, en el caso de actuaciones sistemáticas por Compensación, los propietarios adheridos al sistema pueden acudir a la vía Civil en impugnación de los acuerdos adoptados (o por el anormal funcionamiento de la propia Junta de Compensación) durante la elaboración y gestión del documento de la cuenta de liquidación definitiva que se va a presentar en el Ayuntamiento para su aprobación. SDML | 16 Nov 2015 08:39 PM
Hola MH, mi duda es la siguiente. Debemos distinguir entre "cuotas de urbanización" propiamente dichas referidas a urbanización del ámbito y que percibe la Junta de Compensación y "cargas urbanísticas", es decir, aquellas destinadas a costear (pagar) las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y refuerzo de las existentes fuera de la actuación cuando tal actuación las demande por su dimensión y características, cargas que deben ser ingresadas en el Ayuntamiento. Estas cargas constituyen una deber legal que en todo caso debe ser levantado antes de la recepción de la obra urbanizadora, artículo 7.4 RDL 7/2015 ¿Que pasa con estas cargas, que pasa con este pago?. Entiendo que el Ayuntamiento, siempre que el Plan General haya vinculado estas cargas a actuaciones concretas, lo puede liquidar y exigir en cualquier momento posterior al inicio de las obras de urbanización y anterior al de recepción de tales obras (la de urbanización). Es más, entiendo que estas "cargas", que también deben ser objeto de anotación registral, no deben formar parte de ninguna cuenta de liquidación provisional o definitiva pues su importe, en el supuesto que esté calculado en el Plan General, no puede ni debe variar. M.H Caba | 14 Dec 2015 12:58 PM
Muchas gracias por su comentario, centrándonos en el sistema de compensación hemos de señalar que realmente no puede existir una distinción entre las distintas cargas urbanísticas que componen los costes de urbanización, que se contemplan y aprueban con carácter global a modo de Costes del Sistema de Actuación con la equidistribución (reparcelación) de los beneficios y cargas, es decir, lo que usted comenta se refiere a "cargas urbanísticas" que forman parte de los GASTOS DEL SISTEMA que deben soportar los propietarios de suelo incluidos en una actuación sistemática urbanizadora (Unidad de Actuación, etc...). Con lo que "...costear (pagar) las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y refuerzo de las existentes fuera de la actuación cuando tal actuación las demande por su dimensión y características..." forman parte de los gastos ordinarios de urbanización y obligados al sistema y no unas cargas urbanísticas ajenas al mismo y que, en todo caso, deben ser incluidos en la cuenta de liquidación provisional y por ende soportados con cargo a las cuotas ordinarias que proporcionalmente le corresponda a cada propietario de suelo conforme los gastos de urbanización que se aprueben provisionalmente junto con la reparcelación. Con lo que no existe ninguna distinción práctica respecto de las mismas, con lo que se inscriben en un acto único como "carga urbanística" en la cuota que corresponda a cada parcela y el método de cobro es el ordinario, pues a todos los efectos en nada se distinguen unos gastos de otros. Hemos de recordar que el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en vigor en muchas Comunidades Autónomas) establece dentro de los COSTES DE LA URBANIZACIÓN este tipo de cargas:
M.H Caba | 15 Oct 2015 01:24 PM
Hola, para acceder a nuestro servicio de orientación legal y consultas gratuitas puede hacerlo en este enlace, allí podrá plantear todas las dudas y cuestiones que le surjan en relación con el problema que usted nos plantea, siendo atendida por uno de nuestros letrados asignados: http://www.abogadourbanista.com/Tickets/Submit Estibaliz Teso | 10 Oct 2015 11:10 PM
Hola, Me gustaria me orientasen respecto a una supuesta carga urbanistica que me quiere reclamar el Ayuntamiento. Resulta que una promotora construyó viviendas y garajes.Parte de ellos los vendió y otros se quedaron sin vender.Esta promotora entro en concurso de acreedores y tras unos años una caja de ahorros ha estado vendiendo ls pisos y garajes de la misma. Nosotros compramos una parcela de garaje la cual estaba libre de cargas urbanisticas por haber prescrito a los 7 años. Ahora el Ayuntamiento me manda un escrito advirtiendome que si la promotora que esta pendiente de apelacion no se hace cargo del pago de la carga nos lo van a a girar a nosotros.No entiendo por qué quieren que nos hagamos cargo de una deuda de una construct ora con la cual no tengo vinculacion y mi finca esta libre de cargas segun registro. Tengo que contestar al Ayuntamiento a la advertencia y borrador de liquidacion de carga?Tengo que cominucarselo a la entidad bancaria que nos vendió la parcela de garaje?. vinculaciob xavier salas | 29 May 2015 11:32 AM
Mabnifico estudio sobre el tyema de la prescipción de cuotas urbanisticas. Si me permites añadir mi opinión comentar que no cabe confundir la prescripción del derecho a cobrar las cuotas una vez aprobada iniclamente la reparcelación ( sin duda 5 años) de la prescripción de la acción a cobrar las cuotas que si no esta fijada en derecho urbanístco sera la del Codigo civil. Por ejemplo se declara inncesaria la reparcelación por consolidación de la edificación ( urbanizaciones decada de los setenta) y se ejecutan obras, eld erecho a practicar la cuenta de liuidación de la reparcelación económica prescribe a los 15 años ( prescripción general de acciones personales) M.H Caba | 29 May 2015 01:34 PM
Espléndido comentario, muchas gracias por tu aportación. Realmente tienes toda la razón, en nuestro artículo, en el estudio de la prescripción no analizamos los supuestos en los que se declare la innecesariedad de la reparcelación en las actuaciones urbanizadoras. Un caso como el que plateas se produce en Andalucía en las actuaciones de Obra Pública Ordinaria, en las que pueden delimitarse incluso Unidades de Ejecución a los efectos de determinar el ámbito y las cuotas proporcionales de cada propietario para establecer las contribuciones especiales, sin que por tanto sea necesario aprobar ninguna reparcelación (equidistribución), no obstante el cobro de dichas cuotas se realiza por la vía ordinaria administrativa de cualquier contribución. No obstante, hemos de reconocer que existen supuestos donde se producen actuaciones sistemáticas (cooperación u compensación) de ejecución urbanística, sin la necesidad de aprobación de una reparcelación, así como algunos supuestos en actividades de Entidades Urbanísticas Colaboradoras (de cooperación y conservación), con lo que iremos profundizando en el tema y analizando los distintos supuestos en la legislación urbanística autonómica y estatal, así como la remisión al régimen ordinario de las acciones personales civiles para el cómputo de los plazos de prescripción, con lo que en breve ampliaremos este artículo... G.M Carvajal | 28 May 2015 11:45 AM
Gran artículo, como siempre... Entrando un poco más en materia sería interesante tratar la posibilidad o Derecho que tienen de los propietarios a optar entre efectuar el pago de las cuotas de urbanización mediante entrega de suelo (pago en especie)....siendo muy ilustrativa la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de 14 de febrero de 2012 (Recurso de apelación 200/2011). Ponente: Elena Méndez Canseco M.H Caba | 29 May 2015 01:37 PM
Muchas gracias por la sugerencia, sin duda creo que este artículo se queda algo corto ya que al ser una visión muy genérico deja muchos flecos sin resolver, con lo que iremos ampliando y mejorando su contenido con las ideas que se van aportando y según vaya interesando que se profundicen en unos aspectos u otros. |
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