Edificio en ruina, el fin de la propiedad horizontal y sus oligaciones

¿Cuándo está un inmueble en situación de ruina económica?

Cuando el coste de las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural exceda del límite del deber legal de conservación definido por la legislación, de modo que rocede la declaración de este estado ruinoso cuando el coste de la reparación sea superior al 50% del valor actual del edificio (excluido el solar o suelo sobre el que se levanta tal y como señala el Tribunal Supremo (STS 19-11-96 y 3-2-97) con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor), entendiendo como obras de reparación exclusivamente las precisas para devolver la normalidad de la edificación, tanto en el aspecto de estabilidad como de salubridad o habitabilidad y ornato públicos, con exclusión de todas aquellas que impliquen un mero embellecimiento, mayor comodidad, modernización o mejoramiento del edificio.

ARTÍCULO 183 ...

Extinción de obligaciones y del régimen de propiedad horizontal

Consecuencias para los propietarios una vez se extingue la propiedad horizontal

Para resolver las cuestiones planteadas debe partirse de la finalidad de la norma contenida en el art. 23 LPH  , conforme al cual, a efectos de la extinción del régimen de propiedad horizontal, se equipara a la destrucción del edificio el supuesto en el que "el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro".

Puesto que en el régimen de propiedad horizontal los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, la equiparación del supuesto en el que las obras necesarias sobrepasen el 50% del valor del edificio a la destrucción del edificio permite a los copropietarios poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción de determinada importancia económica. De esta forma, a falta de acuerdo, el legislador coordina los intereses contrapuestos de los copropietarios y atiende a la trascendencia de los gastos de reconstrucción, que cifra en la mayor parte del valor total del edificio. En esta situación, cualquiera de los propietarios puede negarse a la reconstrucción y hacer cesar el régimen especial de la propiedad horizontal.

Lo relevante para la aplicación del precepto, por tanto, es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor. En el caso, por lo demás, según reconoce uno de los recursos, los demandados no habían instado judicialmente con anterioridad la realización de obras de conservación del edificio y, en cualquier caso, aunque los demandados recurrentes imputan el mal estado del edificio a la falta de conservación de los pisos superiores, lo cierto es que ya en 2005 la Audiencia Provincial de Oviedo confirmó la sentencia del juzgado que había declarado la extinción del contrato de arrendamiento de una vivienda sita en el piso primero derecha del mismo edificio al apreciar ruina del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el art. 118 LAU 1964 .

Este tribunal tampoco comparte el argumento de que deba incluirse el suelo para calcular el valor del edificio a efectos de fijar el límite del coste de la reconstrucción, porque de lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción del edificio, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor.

Partiendo de la finalidad del art. 23 LPH (EDL 1960/55) , este tribunal considera que lo correcto para calcular el "valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro" es atender al valor actual de la construcción, tal y como ha hecho la Audiencia que, tras fijar el valor de reposición bruto calculado con apoyo en coste real de las obras de ejecución, aplica los coeficientes de depreciación por antigüedad y estado de conservación del inmueble.