Registro, Catastro y Documentos Privados

Según dispone el art. 38 de la Ley Hipotecaria (LH), quien tiene inscrito un derecho tiene la posesión del inmueble sobre el que recae. Esta presunción es de carácter iuris tantum lo que quiere decir que produce una inversión de la carga de la prueba y que permite la prueba en contrario y contra ella son admisibles todos los medios de prueba. Durante años, los recaudadores de Hacienda pusieron a nombre delAyuntamiento todos aquellos recibos que correspondían a propietarios desconocidos o a fincas abandonadas. Los Ayuntamientos optaron, sobre esta base de titularidad fiscal, por inscribir estos bienes en el Inventario y posteriormente a su inmatriculación en el Registro de la Propiedad siguiendo el procediendo del art. 206 LH, con lo que en cierto modo se creaba un título de adquisición y la presunción de posesión a favor del Ayuntamiento . Pero no hay que olvidar que losBienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado.

El asunto se ha ido complicando cuando el Ayuntamiento ha ido enajenando esos bienes mediante documentos privados que los particulares no han inscrito en el Registro: lo que implica que, mientras la situación no se normalice, el bien no está bajo la protección que le proporciona el Registro. En estos casos, si el vecino tiene el documento privado, e insistimos, lo tiene actualmente en su poder, puede elevarlo a escritura pública ante notario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Será al Registrador a quién corresponda calificar el documento y sus requisitos para comprobar su validez y por tanto su inscripción. Los Bienes inmuebles abandonados son propiedad del Estado, pero respecto a los bienes poseídos se ha podido producir su adquisición por prescripción de aquel que haya poseído el bien patrimonial (el Ayuntamiento o el vecino). Si el Ayuntamiento o el vecino han poseído en la forma que establece el Código Civil y tiene título que el Registrador admite como válido, posesión y propiedad convergen.

Los Registros de la Propiedad de cada demarcación territorial dependen del Ministerio de Justicia y tienen por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos (como posesión, usufructo, servidumbres, etc.) sobre Bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas para celebrarlos.

Todos los asuntos referentes a los Registros de la Propiedad están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado (art. 1 LH).

Generalmente sólo acceden al Registro los documentos públicos, tanto notariales y judiciales como administrativos y solo en los casos previstos pueden acceder documentos privados, como por ejemplo, distribución de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas o adjudicaciones hereditarias con heredero único (art. 2 y 3 LH, artículos 33 a 38 RH).

El artículo 9 LH establece que “Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: (...) 6. El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice. 7. La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción”.

El asiento registral es la anotación mediante la cual se practica la inscripción de un acto o negocio jurídico en el Registro de la Propiedad. Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad :

Asiento de presentación: que realiza el Registrador cuando se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la presentación.

Asiento de inscripción: a través de los cuales se inscriben en el Registro de la Propiedad determinados títulos; como los títulos en virtud de los cuales se traslada o se declara la propiedad de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, así como los títulos en virtud de los cuales se imponen determinadas prohibiciones de disponer o enajenar. Y los títulos de adquisición de los Bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas. Se inscriben también los Bienes inmuebles de dominio público.

Anotación preventiva: Se usan para proteger un derecho que aún no es firme o una decisión de origen judicial. Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos: El que presente en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado.

Nota marginal: sirven para dar noticia de algún hecho secundario junto a inscripciones y asientos de presentación.

El artículo 198 LH establece que “La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes”.

Y el artículo 199 añade que “La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a) Mediante expediente de dominio (art. 201 LH y 272 y ss del texto parcial del decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el reglamento hipotecario).

b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante (art. 203 LH y 288 y ss del texto parcial del decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el reglamento hipotecario ).

c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican”.

Las inscripciones se extinguen por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotación que se cancela), por caducidad (caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve) o por su conversión en inscripción (en este último caso, por ejemplo, cuando finalmente, en virtud de embargo, una persona se haga con la propiedad de un inmueble del deudor, habrá de inscribirse la nueva titularidad, cancelándose la anotación preventiva de embargo).

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública otorgada ante Notario, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. Esto supone que en el caso de compraventa de una finca, para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad, ha de elevarse a público el título por el que se transmite la propiedad (el contrato) acudiendo a un Notario para que otorgue escritura pública. Igualmente, para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir, o que el impuesto correspondiente ha prescrito (los impuestos prescriben por el transcurso de 4 años).

Los Registros de la Propiedad se rigen por una serie de principios:

Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso. Pero aquel que no inscribe se ve perjudicado por los actos que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble, pues se le consideraría dueño a todos los efectos. Una vez inscrito, el derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo (artículos 32, 11, 13, 17, 69, 114, 115, 140, 180 y 319 LH, artículos 1.923.1.º, 2.º y 1.927 CC).

Principio de rogación o petición: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente.

Prioridad: supone que, en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro (artículos 17, 20, 24 y 25 LH, artículos 97, 108, 109, 420, 426, 432, 434 y 436 RH).

Legalidad: el Registrador, cuando examine los títulos en los que se basa el solicitante para inscribir su derecho, ha de examinar los documentos y determinar si se reúnen los requisitos necesarios (art. 18 y ss LH).

Tracto sucesivo: Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título cuya inscripción o anotación se pretende no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través del expediente de inmatriculación, que se realiza: Mediante expediente de dominio o mediante el título público de su adquisición. El artículo 36 de la Ley 33/2003, del patrimonio de las Administraciones públicas dispone que “Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros" (artículos 2.6º de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y el artículo 5 del Reglamento Hipotecario, de 14 de febrero de 1947, en su redacción dada por el artículo 1 del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre).

El Estado, la provincia, el Municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los Bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos (art. 206 LH, artículo 16 CE, Ley 4/1986, 8 enero, de cesión de bienes del Patrimonio Sindical Acumulado, artículos 303 a 307 RH, artículos 37.3 y 57 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, artículo 86 y 87 del Reglamento Patrimonio del Estado, aprobado por D 3588/1964, 5 noviembre, artículo 9.3 del Reglamento Patrimonio Nacional). En caso de que se haya interrumpido el tracto sucesivo (es decir, que en el Registro se haya roto la cadena de personas que otorgaron derechos con anterioridad respecto a ese inmueble, por no haber inscrito sus títulos), habrá de reanudarse mediante Acta de notoriedad o Expediente de dominio, excepto en los supuestos previstos en la Ley. Una vez que se presenta el título en virtud del cual se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad , se extiende asiento de presentación. En el plazo máximo de 15 días desde la fecha del asiento de presentación el Registrador ha de determinar si los documentos reúnen los requisitos necesarios, si las partes del negocio que se inscribe tienen capacidad y si el negocio es válido. En caso de que existan defectos subsanables en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante y dar un plazo para subsanar. Si no existen defectos, el Registrador procederá a inscribir el título.

La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los efectos de la fe registral:

• Los títulos de propiedad u otros derechos reales (posesión, usufructo, servidumbres, etc.) que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a otras personas.
• Asimismo, la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro (artículos 34, 31, 36, 40, 76, 114, 116, 120, 142, 207 y 220 LH).
• Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud: se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario: art. 39 y 40 y 198 a 220 LH, artículos 173 y ss. RH. Con motivo de la realización de los distintos asientos por parte de los Registradores de la propiedad han de pagarse unos aranceles registrales. El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los Bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

Como usuarios del Registro de la Propiedad todos tenemos una serie de derechos, entre los que destacamos:

1. Derecho a obtener asesoramiento verbal del Registrador sobre cualquier materia relacionada con el Registro (art.334 de RH).
2. Derecho a obtener del Registrador un informe escrito sobre la situación jurídico registral de una finca o derecho, o del modo más conveniente de actualizar el contenido registral, o bien sobre el alcance de una determinada calificación registral (art.335 del RH).
3. Derecho a obtener una certificación o una nota simple en un plazo de cuatro días (art LH y 332 RH) y a obtener información de cualquier inmueble situado en España.
4. Derecho a que el Registrador facilite al Notario elegido, la información adecuada sobre la situación registral de una finca a los efectos de otorgamiento de escritura de adquisición de Bienes inmuebles o constitución de derechos reales sobre los mismos, y que dicha información se actualice de forma que se eviten fraudes o sorpresas. (art.354 RH).
5. Derecho a que no se retrase por parte de pago de los honorarios el despacho de los documentos presentados ni su devolución (art.431 RH).
6. Derecho a que el Registrador califique con arreglo a Derecho y bajo su responsabilidad los documentos que se presenten y obtener la inscripción correspondiente o una explicación suficiente de los motivos por los que no puede extenderse el asiento. (art.18 y 19 LH).
7. Derecho a obtener, en los supuestos de denegación o suspensión de la inscripción, un informe que se exprese los medios de subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos de que adolezca la documentación presentada. (art.333 RH).
8. Derecho a recurrir contra la decisión del Registrador en el caso que se niegue a practicar el asiento solicitado, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia competente y ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin perjuicio de las acciones que correspondan ante los Tribunales de Justicia (art.66 LH). El documento privado es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga (recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de una finca).

El documento público de compraventa (o escritura) es el contrato definitivo de compra-venta que se firma ante Notario. A través de este documento se atribuye la propiedad al comprador, resultado propietario de lo comprado. Asimismo este documento público (conocido comúnmente como escritura) tiene en sí mismo la atribución legal para ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

La escritura es el documento público firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. El notario debe apreciar la legalidad de todas las condiciones del contrato y actúa con independencia de las partes. El art. 609 del Código Civil determina los modos de adquirir la propiedad. El art. 1278 del citado texto determina que «los contratos serán obligatorios cualquiera sea la forma en que se haya celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Y en el art. 1280 especifica los contratos que deberán constar el documento público. Pero una cosa es la formalización obligada y otra la adquisición del derecho a que hace referencia el contrato privado. Sólo cuando la forma tiene carácter constitutivo (la adquisición por donación) podría cuestionarse la adquisición del derecho y la adquisición de la propiedad. No en los demás casos.

El Ayuntamiento no puede convertirse en juzgador de la existencia o no de un derecho de propiedad, ya que ello corresponde a los Tribunales. Cualquier título público o privado es suficiente para adquirir el derecho de propiedad y cualesquiera otros derechos que habiliten a construir. Es por tanto válido el contrato privado siempre que reúna los requisitos esenciales para su validez (art. 1278 del Código Civil). También puede considerarse acreditativo del derecho de propiedad las inscripciones catastrales y el consecuente pago del IBI. No hay que olvidar que en este último caso, y a efectos expropiatorios, la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF) determina que las diligencias expropiatorias se entenderán:

• Con los titulares registrales.
• con los que como tales figuren en el Catastro.
• Con los que pública y notoriamente sean propietarios.

El artículo 38 LH establece que “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (…)". Durante años, los recaudadores de Hacienda pusieron a nombre del Ayuntamiento todos aquellos recibos que correspondían a propietarios desconocidos o a fincas abandonadas. Los Ayuntamientos optaron, sobre esta base de titularidad fiscal, por inscribir estos bienes en el Inventario y posteriormente a su inmatriculación en el Registro de la Propiedad siguiendo el procediendo del art. 206 LH, con lo que en cierto modo se creaba un título de adquisición y la presunción de posesión a favor del Ayuntamiento. Pero no hay que olvidar que los Bienes inmueblesabandonados son propiedad del Estado.

Respecto a los bienes poseídos se ha podido producir su adquisición por prescripción de aquel que haya poseído el bien patrimonial. La prescripción ordinaria (artículo 1957 del Código Civil) requiere para poder operar la posesión en concepto de dueño, con justo título y el transcurso del plazo de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. Además, la posesión ha de ser pública, pacífica e ininterrumpida.
La prescripción extraordinaria (artículo 1959 CC) requiere: 1.º) la posesión no interrumpida (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1962), y 2.º) el transcurso de 30 años sin necesidad de justo título ni de buena fe por parte del Ayuntamiento poseedor.

Basta, pues, que el Ayuntamiento o el particular pruebe la posesión (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1961). Es obligación de los Ayuntamientos defender sus bienes frente a las usurpaciones. Si se trata de bienes de dominio público, inalienables e imprescriptibles, la potestad de recuperación puede y debe llevarse a cabo. De no defender el Ayuntamiento sus bienes pueden hacerlo los vecinos, debiendo el Ayuntamiento pagar el coste del pleito si realmente tiene éxito ante los Tribunales. Como consecuencia de ello, se prohíbe el allanamiento a las demandas que afecten al dominio y demás derechos reales integrantes de su patrimonio.

La Dirección General del Catastro colabora activamente con los Ayuntamientos, Diputaciones Provinciales y otras Entidades locales con el triple objetivo de realizar la gestión, debidamente coordinada, del Impuesto sobre Bienes inmuebles , de lograr un mayor acercamiento de la información y de los servicios del Catastro a los ciudadanos y de mantener lo más actualizada posible la información sobre los Bienes inmuebles . La gestión del Impuesto sobre Bienes inmuebles está compartida entre la Dirección General del Catastro, que realiza la gestión catastral, y los Ayuntamientos , que realizan la gestión tributaria del Impuesto. Además, la existencia de un inventario de los Bienes inmuebles , debidamente valorado y actualizado, es un objetivo de interés común a las Administración Local y a la Administración General del Estado. Las Gerencias Territoriales del Catastro intercambian con los Ayuntamientos y demás entes que ejercen la gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes inmuebles información. Por su parte losAyuntamientos envían a las Gerencias Territoriales del Catastro también información. En cumplimiento del artículo 36.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por RD 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir a las Gerencias o Subgerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes.

La forma de dar cumplimiento a dicha obligación, viene establecida en la Orden conjunta del Ministerio de Justicia y Economía y Hacienda de 23 de Junio de 1999, por la que se regula el procedimiento para dar cumplimiento a la obligación establecida en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre suministro de información a la Dirección General del Catastro por los notarios y registradores de la propiedad y se debe realizar a través del envío de un fichero informático. El apartado 1 del art. 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TR LRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, atribuye la condición de contribuyente a las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el art. 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, conforme al art. 61. La condición de sujeto pasivo comporta, pues, la titularidad catastral del inmueble de que se trate.

A estos efectos, el art. 9 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCAT), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que lleva la redacción dada por la disposición adicional 34.2 de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre, de Presupuesto Generales del Estado para el año 2005, establece en su apartado 1 que son titulares catastrales las personas naturales o jurídicas dadas de alta en el Catastro inmobiliario por ostentar alguno de los derechos que en el precepto se enumeran. Puede resultar didáctica la lectura de la circular de la Dirección General de Catastro de 23 de enero de 2003, por la que se modifica la circular núm. 05.03/2002, de 17 de abril, sobre tratamiento en el catastro de los distintos modos de adquisición del dominio y que encontrará en el enlace oficial (http://www.catastro.meh.es/default.asp). En este mismo enlace se pueden encontrar varias circulares sobre asuntos que, con frecuencia se plantean en las oficinas municipales.