Ruina técnica de un edificio da derecho a indemnizar a los inquilinos

Existe una obligación de los propietarios de los edificios de evitar la situación de ruina técnica urbanística, su incumplimiento puede suponer la condena a indemnizar a los arrendatarios que tengan en dicho inmueble, tal y como sucedió con una Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo que condenó a indemnizar a los inquilinos con 28.366,61 euros, más intereses, en concepto de daños y perjuicios.

La Audiencia Provincial de Asturias con sede en Oviedo en su Sentencia (SAP O 148/2009) condena de forma solidaria a los propietarios de una finca y a una constructora, que adquirió posteriormente la misma, al pago de la cantidad de 28.366,61 euros, y los intereses correspondientes, en conceptos de daños y perjuicios por incumplimiento de la obligación legalmente impuesta a los mismos, en su posición de arrendadores, de conservar la cosa arrendada en estado adecuado para servir al uso convenido, lo cual llegó a terminar incluso con el desalojo de los inquilinos del inmueble tras la declaración de la construcción en situación de ruina urbanística y técnica.

Los inquilinos desalojados por la ruina urbanística de un edificio pueden reclamar una indemnización

Los demandantes interpusieron demanda de resolución de contrato de arrendamiento tras la declaración de ruina de la edificación, y su consecuente desalojo, solicitando además de la resolución del contrato de arrendamiento, la suma de 37.201,81 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios, tanto materiales como morales.

El Juzgado de Primera Instancia de Oviedo estimó parcialmente la demanda en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento, pero denegando las peticiones dinerarias contenidas en la misma.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación, y la Audiencia Provincial de Asturias señala que sí hubo incumplimiento contractual por parte de la demanda, puesto que la situación de ruina de la edificación podía haber sido evitada por los arrendadores.

Incumplimiento de contrato porque la ruina urbanística puede evitarse conservando el inmueble

Dicha afirmación se basa en el hecho de que a fecha del primer requerimiento efectuado por los arrendatarios a los demandados en el sentido de solicitarles la realización de las obras de conservación necesarias, todavía no existía la situación a situación de ruina técnica al no haberse consumado todavía los daños en sus elementos estructurales en una extensión tal que afectara al menos 1/3 de su superficie, basándose dicha conclusión en los informes técnicos aportados a los autos.

Existe pues una advertencia constante de los inquilinos a los propietarios de que la edificación está en mal estado y que debían llevar a cabo las obras necesarias para conservar y mantener el edificio en buen estado, de modo que la situación de ruina urbanística y por tanto el desalojo podrían y debían haberse evitado.

La cantidad estipulada en concepto de indemnización se calculó en base a la multiplicación de la diferencia de la renta pagada por los demandantes a los demandados y la que se han visto obligados a pagar tras su desalojo, multiplicado por los meses en que posiblemente duraría el contrato, para lo que se tuvo en cuenta no sólo la esperanza de vida del arrendatario, como también de su mujer, puesto que al tratarse de un contrato celebrado con la LAU de 1964, ésta podía subrogarse en la posición de arrendataria del mismo.