¿Cómo funcionan las juntas de propietarios y comunidades de vecinos?

La Junta, como manifiesta el preámbulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal está compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes.

CONVOCATORIA:

• JUNTA ORDINARIA: Al menos una vez al año, convocada con seis días de antelación.
• JUNTA EXTRAORDINARIA: Con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
• JUNTA UNIVERSAL: Podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

FACULTADES DE LA JUNTA:

1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la Comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

COMPONENTES:

Todos los propietarios a título personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Pisos o locales en copropiedad: Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

Usufructos: La asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos cuya aprobación requiera unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora.

Propietarios morosos: Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

QUORUM PARA ADOPTAR ACUERDOS:

• UNANIMIDAD: Sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
• 3/5 PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para:
  1.- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
  2.- El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble.
  3.- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
•  MAYORÍA TOTAL DE LOS PROPIETARIOS que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación para la validez de los demás acuerdos.
• 1/3 DE LOS INTEGRANTES DE LA COMUNIDAD que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes; la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.