Partimos del hecho de que judicialmente ya se viene reconociendo que una explotación como pisos turísticos es peligrosa por cuanto supone un uso común continuo por personas desconocidas de los espacios comunes de acceso a la propia vivienda, que obliga a los comuneros a acceder a un espacio cerrado con desconocidos como paso inexorable para acceder a sus viviendas, con la inseguridad que provoca esta situación (JPI N°. 14 de Granada, S 130/2018, 18 Sep. 2018) .
¿Qué es lo que la Comunidad de Propietarios puede hacer?
La comunidad de propietarios debe ejercitar contra el propietario integrante de la misma, que destina viviendas de su propiedad a su explotación como apartamentos o pisos turísticos, una acción de cesación de actividad molesta no autorizada.
De modo que los Juzgados vienen declarando que el uso del alojamiento turístico supone conlleva una actividad molesta y perjudicial y condenan a cesar de manera inmediata y definitiva en las molestias que están ocasionando, ordenando el cese en la actividad de uso de las viviendas como turísticos.
La actividad de hospedaje en sí no es ilegal
Hay que señalar que la actividad de hospedaje que desarrolla cualquier propietario en su pisos en sí no es ilegal, salvo los casos en los que los propios estatutos de la comunidad de propietarios prohíban expresamente dicha actividad, cosa que en la gran mayoría de los casos no se produce.
Ahora bien, el problema principal no es la actividad, sino las consecuencias y efectos que dicha actividad tiene de forma directa en la Comunidad de Propietarios, lo cual permite incardinar dicho supuesto dentro de las actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en los términos recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo séptimo.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
¿Por qués es una actividad molesta y peligrosa no autorizada?
Lo que se declara en los Juzgados es que resulta del todo evidente que el hecho que se utilicen los elementos comunes por muchas personas ajenas a la comunidad y desconocidas (en algunos casos podemos hablar de más de quinientas al año) es considerado como un uso anormal de las instalaciones comunitarias, con el consiguiente incremento de la probabilidad de producirse daños en los mismos o ser utilizados inadecuadamente.
No hace falta insistir en que todos estos "usuarios desconocidos" no tienen ningún tipo de cotitularidad sobre los elementos comunes, de modo que, en caso de daños por su uso inadecuado, su reparación o reposición no les afectaría directamente en bienes de su propiedad.
Es más, incluso se reconoce que el que convivan propietarios que posean en dicha comunidad su vivienda habitual con otros destinados a pisos turísticos, origina graves conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello.
La explotación de los inmuebles como pisos turísticos suelen ocasionar molestias por ruidos a los demás ocupantes del edificio, con todo lo que ello implica, así como daños en determinados elementos, como el ascensor, por un uso indebido del mismo.
Llegándose a valorar incluso por los Tribunales que existe un riesgo y preocupación más que justificable por el hecho de la entrega de llaves de acceso al portal a la cantidad de usuarios que han estado haciendo uso de estos pisos turísticos.
Es por ello por lo que dichas actividades turísticas se consideran sin ningún tipo de duda como molestas, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual.
También se considera que la actividad de "pisos turísticos" es peligrosa por cuanto supone un uso común continuo por personas desconocidas de los espacios comunes de acceso a la propia vivienda, que obliga a los comuneros a acceder a un espacio cerrado con desconocidos como paso inexorable para acceder a sus viviendas, con la inseguridad que provoca esta situación.
