¿Cómo determinar la edificabilidad de referencia del suelo urbanizado?

El Texto Refundido de la Ley del Suelo -TRLS-, aprobado por RDLeg 2/2008, de 20 de junio, en su art. 24.1, para la valoración del suelo urbanizado, establece que en el suelo urbanizado que no está edificado,se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático. De la cantidad resultante, se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Por su parte, y en desarrollo de dicho precepto, el art. 20 del RD 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, sobre la determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración, dispone:

"1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

De este modo, para la determinación del uso y edificabilidad de referencia en suelo urbanizado no edificado, podemos distinguir:

1º.- En suelo urbano (solar): se estará al atribuido a la parcela por el planeamiento vigente (habrá que remitirse al instrumento de planeamiento general correspondiente, que en sus determinaciones pormenorizadas concretará las condiciones de edificabilidad, expresada ésta generalmente en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo, atendiendo a usos y tipologías edificatorias). Si el planeamiento no hubiera atribuido aprovechamiento (edificabilidad) a la parcela (parcelas con destino dotacional), se le atribuirá la edificabilidad media ponderada de la zona de ordenación en la que ésta se integre (la "edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo", en los términos que se expresan en el art. 21 del RD 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo), para lo que estaremos a lo dispuesto al respecto en el instrumento de planeamiento general.

2º.- En ámbitos espaciales de reforma o renovación urbanas: se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren, para lo que se estará a las determinaciones pormenorizadas de ordenación del instrumento de planeamiento de desarrollo correspondiente (PERI). En cualquier caso, hay que tener muy en cuenta que en estas actuaciones de reforma o renovación se considerarán como usos y edificabilidades, las atribuidas por el planeamiento vigente en la situación de origen (art. 24.3 TRLS: "Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen"), es decir, en el momento de aprobación del acto que establece la reforma o renovación urbanas (el uso y la edificabilidad que se tendrán que tomar en cuenta para determinar tal valor de la edificación son, por lo tanto, los ya ejecutados, no los asumidos por el nuevo planeamiento).

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