¿Puedo cercar mi parcela con vallado aunque corte una calle prevista?

Vallar nuestra propiedad es un derecho que tenemos como propietarios del suelo del que no podemos ser despojados, se trata de impedir el uso y ocupación de nuestra propiedad por terceros y evitar con ello todo tipo de actos lesivos contra nuestro pleno dominio y disfrute  de la propiedad (ocupaciones, daños, etc.), con lo que siempre podremos vallar o cercar nuestra parcela pero hay que tener especial cuidado con algunos aspectos y matices importantes.

¿El vallado de una finca necesita un licencia o una declaración responsable?

El vallado o cerramiento de finca, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido considerado como obra menor que no precisa de Proyecto técnico (STS de 11 de diciembre de 1996), no obstante, con carácter general, dichos actos están sujetos a la obtención de una autorización previa para su ejecución mediante la presentación de una Declaración Responsable, ya que el vallado y cierre de fincas no puede considerarse como obra y en todo caso constituye un derecho del propietario (STS de 20 de diciembre de 1995, Sala 3ª, Sección 5ª), con lo que, en todo caso, la intervención no necesita proyecto, sino que queda sujeto al régimen establecido en la legislación para las declaraciones responsables con carácter general.

No obstante, existen muchos matices, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la propiedad, ya que en algunos casos, como por ejemplo recientemente en Andalucía, aunque en suelo urbano se sujeta los vallados de parcelas a la presentación previa de una declaración responsable, sin embargo en suelo rústico,  el legislación urbanística de Andalucía, en el art. 291.j del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía se establece expresamente que deben obtener licencia urbanística previa: "los cierres, muros y vallados permanentes de fincas y parcelas en suelo rústico".

¿Si el Ayuntamiento tiene prevista una calle que pasa por mi propiedad puedo cercarla con un vallado?

En los casos en los que el vial o la calle no se haya ejecutado por el Ayuntamiento, sino que se trate de un vial proyectado por las normas urbanísticas pero que se ha quedado en el limbo, como Planeamiento urbanístico sin ejecutar, de modo que no se ha iniciado su ejecución con la expropiación de los suelos afectados por los que discurre, hemos de concluir que seguimos siendo propietarios de dicha parcela o finca registral en su totalidad y con pleno dominio y derechos. Hemos de tener claro que la extensión del derecho de propiedad en sentido horizontal constituye el contenido del art. 388 Código Civil, conforme al cual, todo propietario podrá cerrar y cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o de cualquier otro modo sin perjuicio de las servidumbres sobre las mismas. Este derecho de cierre de fincas viene referido por el Código Civil a las rústicas, no obstante, es consolidada la doctrina que extiende dicho derecho en todos sus términos y condiciones a las fincas urbanas.

Este derecho de cercado otorga al propietario la facultad de exclusión inherente a toda titularidad del dominio o de la propiedad. En principio, como hemos indicado, la aplicación del precepto citado se circunscribe a las fincas rústicas. Pero hay que tener en cuenta que tal facultad concedida por este artículo puede extenderse a fincas clasificadas como urbanizables o urbanas, aun no gestionadas, desarrolladas o edificadas.

Con lo que, en todo caso, es indubitable la facultad de cierre de las fincas por su propietario al objeto de que pueda identificándola y excluir de su uso y propiedad a quien no sea titular de la misma o no ostente un derecho real limitado sobre la misma. Lo único que podrá hacer el Ayuntamiento es determinar las características del cierre y sus requisitos (tipo de vallado así como sus características) pero, en ningún caso puede invadir la finca ni atribuirse propiedades sobre la misma si previamente no se ha producido una expropiación o cesión legal de los suelos para ejecutar la actuación pública prevista en el Plan o en las Normas Urbanísticas.

El art. 13.2.d del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) establece dentro de las facultades del contenido del derecho de propiedad del suelo:

“…d) La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.

La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.…”

La legislación urbanística tradicionalmente viene estableciendo de forma clara que la aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico produce, de conformidad con su contenido, la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres, cuando se prevean obras públicas ordinarias.

El art. 42.2 del TRLSRU establece:

“…2. La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por expropiación. Dicha declaración se extenderá a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las redes generales de servicios, cuando sean necesarios..…”

Con lo que queda del todo claro que hasta que la ejecución del planeamiento no se produzca, el titular de la finca sigue siendo propietario de toda ella y por supuesto de los terrenos de la misma aunque estén destinados a viales por el Planeamiento Urbanístico. El planeamiento no atribuye por si mismo propiedades, ni constituye un título de transmisión, ésta sólo se produce por la efectiva ejecución, con lo que el Ayuntamiento no puede impedir el vallado o cercado de las fincas y parcelas hasta que se produzca la expropiación o bien la propia ejecución de lo previsto en el planeamiento.

Casos en los que hay dudas sobre la titularidad pública o privada de los viales

Existe algunos casos en los que el Ayuntamiento no tiene inventariado sus bienes y se desconoce si son públicos algunos de los viales en servicio y uso por los vecinos del pueblo, muchas veces con apariencia de paso o camino pero sin asfaltado en condiciones o sin acerado, ya que aunque vienen recogidos en Planeamiento Urbanísticos jamás fueron adquiridos u obtenidos por ninguno de los sistemas previstos legalmente.

En estos casos, al objeto de despejar las dudas razonables de la titularidad de las parcelas en cuestión deberá hacer ejercicio de su potestad de investigación es una de las cuatro potestades de las Entidades Locales que, junto a la de recuperación, deslinde y desahucio (arts. 4.1 d y 82.a de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LRBRL), 4.1.d del Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, funcionamiento y régimen jurídico de las Entidades Locales (ROF) y 41.1 c del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP) ) que conforman un amplio dispositivo de poderes jurídicos destinados a salvaguardar los bienes de propiedad pública.

En concreto, tal y como se establece en el art. 45 LPAP, las Entidades Locales investigarán los bienes y derechos que presuman de su propiedad siempre que ésta no conste inequívocamente, con el objetivo de determinar la titularidad de los mismos o cuando exista controversia en los títulos de dominio, debiendo destacar que el hecho de encontrarnos ante una prerrogativa no significa que el ejercicio de la misma sea voluntario u opcional sino que, por el contrario, resulta de obligado cumplimiento ya que tienen el deber de ejercitarla.